再建築不可物件は売れない?売却先が見つからない場合の対処法

2019年09月01日(日)

所有されている不動産が「再建築不可物件」でなかなか売れない……そのようなお悩みはありませんか?

再建築不可物件はさまざまなトラブルが発生するリスクが高いため、早めに売却する必要があります。そこで今回は、再建築不可物件が売れない理由と、早期に売却するためのポイントを解説。所有されている不動産が売れにくい理由と、売れる物件にするための改善策をご案内いたします。

売れやすい再建築不可物件と売れにくい再建築不可物件の違い

再建築不可物件=売れないというわけではありません。中には再建築不可物件であっても価値がある不動産として好条件で売却できる場合もあります。売れる再建築不可物件と売れない再建築不可物件。両者の間にはどのような違いがあるのか考えてみましょう。

売れやすい再建築不可物件

再建築不可物件であっても立地が良ければ買い手が見つかりやすいです。東京都内であれば銀座、青山、目黒、赤坂、白金台、目白台といったエリアが人気です。価格相場が非常に高く、7,000万円以上で売却できる物件も珍しくありません。

こうした人気エリアであれば、再建築不可物件でも十分売れる可能性はあります。むしろ、安く手に入れられる再建築不可物件のほうが早く購入希望者が見つかるケースも少なくありません。

また、人気エリアでなくても「駅から近い」「学校や会社から近い」「商業施設が近隣にある」というように、立地が良い再建築不可物件も好条件で売れる可能性があります。

売れにくい再建築不可物件

再建築不可物件が売れない要因としては、「立地が悪い」「土地や建物の状態が良くない」という2つが挙げられます。

上記で紹介したような人気エリアとは逆で、人気がないエリアの再建築不可物件はなかなか売れない傾向があります。特に駅から遠い物件、周りに商業施設がない物件などは、一般的な不動産でも売却価格が低くなるケースが多いので、再建築不可物件だと尚更売れにくくなります。また、旗竿地や未接道で通行や掘削の同意書がない土地も著しく売却が困難となります。

土地や建物の状態によっても売れるか売れないかが決まってきます。擁壁が崩れかけている、土壌汚染の可能性がある(工場やクリーニングの跡地など)といった土地はどうしても買い手が見つかりにくい傾向があります。建物の場合は柱が腐食している、屋根から雨漏りがしている、内装が著しく破損していたり汚れてしまっていたりといった、内装・外装の劣化が売れない要因となるケースが多いです。

再建築不可物件が売れない場合の対処法は?

まずはご自身の物件が売れるか売れないか、売れないならどこに原因があるのかを考えてみましょう。物件が売れないとしてもまだ諦めるのは早いです。以下の方法で今まで売れなかった再建築不可物件が売却できる可能性もあります。

再建築不可物件に強い買取業者に相談する

再建築不可物件は通常の不動産会社だとどうしても敬遠される傾向があります。資産価値が低いので収益化しづらいのが主な理由ですが、そもそも再建築不可物件に関する知識やノウハウがないため、どのように扱って良いかがわからないという理由で買取を断る会社も少なくありません。

再建築不可物件に特化した買取業者に相談すれば売却できる可能性が高くなります。専門的な知識やノウハウがあるので、再建築不可物件であってもリフォームなどを行ってデメリットを解消することで、好条件で売却をすることが可能なのです。

再建築不可物件の売却に困っているのであれば、それを専門的に取り扱っている買取業者にご相談されることをおすすめします。

再建築可能にして売却する

再建築不可物件を再建築可能な状態にすることも可能です。そもそも、再建築不可物件は「建築物の敷地は、道路に2メートル以上接していなければいけない」という建築基準法に定められた接道義務を果たしていないために再建築が認められないケースが大多数と言えます。つまり、接道義務さえ満たすことができれば再建築可能な状態になるのです。

具体的には両端にある土地を買収する、自分の土地の一部を位置指定道路にする、みなし道路として行政庁に認めてもらうといった方法が挙げられます。

ただし、いずれの方法も容易ではありません。再建築可能な状態にすることが可能かどうかも含めて、専門家に相談してみましょう。

フルリフォームして売却する

建物の老朽化が原因で売れない場合はフルリフォームして物件を魅力的に生まれ変わらせることで売却できる可能性が高くなります。再建築が認められていなくても、リフォームすることは可能です。ただし、フルリフォームをするためには新築と同等の費用がかかります。さらに、リフォームをしたとしても再建築不可物件であることには変わりないため、どうしても売却価格が相場よりも低くなってしまいます。

ただし、安価できれいな物件が手にはいることになるので、買い手が見つかりやすくなる可能性はあります。また、賃貸物件であれば再建築不可であっても需要が極端に低くなることはありませんので、アパートなどの収益物件であれば、フルリフォームして売却するのもひとつの手段です。

再建築不可物件を処分せずに保有し続けるリスク

冒頭でも述べたとおり、再建築不可物件を放置するとさまざまなトラブルが発生するリスクがあります。どのような問題点があるのかしっかり把握しておきましょう。

固定資産税が高くなる

再建築不可物件を所有し続けていれば、当然固定資産税も支払い続ける必要があります。それだけでも大きな負担ですが、自治体から特定空き家に認定されてしまうと固定資産税は通常の6倍となります。

特定空き家の認定基準は「そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態」「そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態」「適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態」「その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態」などが挙げられます。

いずれにしても、特定空き家に認定されるということは少なからず周辺住民の日常生活に悪影響を及ぼしている可能性が高いので、早急に対策する必要があります。

倒壊する危険性がある

建物は老朽化すればするほど倒壊する危険性が高くなります。特に再建築不可物件は50年前に建てられた建物が多い傾向があります。日本の木造建築の寿命は25年とされていて、それ以上になると地震や台風、豪雨などで倒壊する危険性が高くなります。

再建築不可物件が倒壊してしまうと、当然のことながら新しい建物を作ることができません。更地にするしかなく、より売却しにくくなってしまいます。

犯罪に巻き込まれる可能性がある

人が住んでいない再建築不可物件にゴミが不法投棄されたり、不法侵入されたりするケースが多くなってきています。特に廃墟として知れ渡ることで好奇心から人が出入りを繰り返したり、犯罪者の潜伏場所になったりするケースも少なくありません。

また、再建築不可物件は接道義務を果たしていないので、車が近づくことが困難となります。万が一放火された場合、消火活動が遅れて周辺の家を延焼させる危険性も高くなります。

再建築不可物件を所有し続けることで、犯罪の被害者になる、あるいは人に危害を加えてしまうことにもなりかねないのです。

訴訟されるリスクがある

上記のように空き家になって周辺住民の生活に著しい悪影響を与え、具体的には悪臭などの環境悪化、倒壊や火災による事故、犯罪被害などが発生した場合は、建物の所有者に損害賠償責任を負わされることもあり得ます。

損害賠償の相場は数千万円~数億円。不動産を適切に管理していなかったがために、これだけの損害を被る危険性があるのです。

まとめ

老朽化した再建築不可物件を所有し続けるとさまざまな問題が発生する危険性があるので、早めに処分されることをおすすめします。

今回ご紹介したように、必ず売れる方法があるものです。「再建築不可物件だから売れない」と諦めずに、再建築不可物件に強い業者に相談して頂くことをおすすめします。

他社で買取を断られた、査定すらしてもらえなかった……そんなときは東京土地開発株式会社にご相談ください。再建築不可物件に特化した不動産買取会社で、東京、神奈川、埼玉、千葉を中心に数々の取り扱い実績がございます。まずはお気軽にお問い合わせください。

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