再建築不可物件は建て替えできない?建て替えの条件や範囲とは

2018年01月12日(金)

立地からは考えられないほどの低価格で買える再建築不可物件は、築年数が40~50年経っていることからまずリフォームが必要になることがほとんどです。

老朽化した家のリフォームは高額で、2000万円を超えるなら新築が検討されるでしょう。しかし、再建築不可物件の上にある建物は建築基準法の決まりによって一度取り壊すと新築ができません。
実は増築や改築をする場合にも再建築不可物件は一定の制限があります。そもそも、家を大規模に建て替える場合はもはや新築と言えそうですね。

こちらでは、再建築不可物件の購入を悩んでいる人や再建築不可物件を相続した人のために建築基準法から見るリフォームの可能性をわかりやすく紹介します。

再建築不可物件は建て替えできない?

再建築不可物件はその名の通り建て替えができません。その理由は、幅員4メートル以上の道路に接している部分が2メートル未満だから。この決まりは災害から逃げやすくすることや、救急車が通れることなどが目的です。

ただし、住人の利益から、今すでにある家に住むことは認められています。

一方で増築や改築については建築基準法で定められている「建築確認申請の必要性」にかかっています。再建築不可物件は建築確認申請が不可能だからです。

増築

増築とは建物を大きくすることです。厳密に言えば建物の床面積を大きくすることです。逆に建物の床面積を小さくすることを減築と言います。

改築

改築は家の主要構造部を残して造り直すことです。主要構造部とは建物の基礎や柱、梁、壁など建物の骨組みと言える部分のことです。かなり大部分の改築が可能です。
改築である以上性質の違う建物はNGです。木造建築だったなら木造でリフォームします。

大規模な修繕

大規模な修繕とは主要構造部の過半数を直すことです。補強や交換などが大規模になるときは専門家に相談しましょう。

大規模な模様替え

模様替えも大規模な修繕と同じく主要構造部の過半数が目安となります。模様替えとはいわゆる改造です。模様替えと修繕の境界が気になるときも専門家に相談してください。

再建築不可物件のほとんどはリフォームが可能

建築基準法を見ると床面積10㎡以上の増改築は建築確認申請が必要で、さらに防火地域及び準防火地域である東京都は床面積10㎡以内の増改築も認められていません。

しかし、建築基準法第6条4号に該当する建築物を改築する場合は建築確認申請が不要です。このような建物を俗に4号建築物と言います。

4号建築物の条件は“木造2階建てまたは平屋で床面積が延べ500㎡以下”であること。つまり、ほとんどの再建築不可物件はその上に建つ家をリフォームできます。リフォームは主要構造部さえ残せばいいので大規模に行えますし、修繕や模様替えも主要構造部の半分まで行うことができます。

以上から、ほとんどの再建築不可物件は新築のようにフルリフォーム・リノベーションが可能です。ボロボロの不動産だから購入を控えるべきとは限りらないし、再建築不可物件を手放す場合も無理な安売りは不要です。それどころか立地を活かした不動産活用の可能性があります。

再建築不可物件リフォームの注意点

再建築不可物件をリフォームするときは次の2点に注意してください。特に手つかずの不動産であれば実情が分からないので購入前に入念な検査が必要です。
まず、再建築不可物件のリフォームは床面積が増えないようにします。再建築不可物件は増築するときに建築確認申請が必要となるからです。再建築不可物件は床面積を変えない範囲で新しくしましょう。

つぎに、大規模なリフォームはお金がかかる点です。改築も規模が大きくなればほぼ再建築と一緒になるため再建築より値段が高くなることさえあります。だいたい1000~2000万円を、リフォームに出すお金の限度と見ましょう。一度、リフォーム業者に再建築不可物件を診てもらえば建物の状態やリフォームの費用が分かります。

再建築不可物件を建て替え可能にする方法

再建築不可物件を建て替え可能にする方法は、建築基準法で認められる幅員4メートル以上の道路に土地が2メートル接している状態を作ることです。ちなみに、接している道路の幅員が4メートルに満たないときも建物から道路の中心線まで2メートルの距離(セットバック)があれば例外的に認められます。

建て替え可能にする方法としては、このような方法があります。

隣接する土地を買い取る

土地が道路に隣接していないのが問題ですから、道路に隣接するように土地を増やしましょう。隣の土地を必要なだけ購入します。交渉が難化した時は弁護士などが力になります。

土地を増やす方法は、道路沿いに広げる方法と袋地から道路まで土地を延長させる方法があります。ただし、後者は土地がいびつな形になるため控えたほうが良いです。

土地を位置指定道路として申請する

土地の一部を私道にしてしまいます。ただ、アスファルトを引く必要は必ずしもありません。行政庁に土地の一部を道路に指定してもらうと、そこが位置指定道路となります。

位置指定道路は4メートル幅のほか、隅切りが両端2メートル必要です。位置指定道路の長さが35メートルを超える場合は原則として行き止まりにできません。

隣人と協力して位置指定道路を作ることも可能です。

まとめ

建て替えやリフォームが困難というイメージのある再建築不可物件ですが、実際は大規模なリフォームができ、再建築可能な土地に変えることも不可能ではありません。再建築不可物件を買うときは実際に利用するビジョンを描いてから行動に移しましょう。

相続で得た場合も、適正な売却値や活用方法について専門家に相談したうえで不動産の処分を考えたほうが相続人の利益となるため、まずは専門家に相談することをおすすめ致します。

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