再建築不可の土地は価値が低い?再建築不可物件の価値について

2018年01月16日(火)

土地を売却しようと思ったら再建築不可物件で思う様な値段がつかない、再建築不可物件の処分に困っているという声はよく聞きます。
しかし、再建築不可物件の扱いに長けている業者なら十分な価値での買取が可能です。
こちらでは再建築不可物件となる原因とその価値、再建築不可物件の活用方法を紹介します。場合によっては再建築可能な土地に変えることも可能です。
再建築不可物件の売却や処分をご検討の方はぜひご参考下さい。

再建築不可物件の土地の価値

再建築不可物件の価値は他の物件に比べて低いです。まだ古い家屋があれば家のリフォームで価値を出せますが、既に更地になってしまっている場合は売却できる可能性がかなり下がってしまいます。よって更地は上物がある土地より価値が低くなります。

再建築不可の理由とは

ある土地が再建築不可物件になってしまう理由は、建築基準法によって昔と違う建築許可基準が定められたからです。中には建築基準法の適合性を確認しないまま家を建ててしまったケースもあります。

再建築不可物件とはこれらの接道要件(接道義務)を満たしていない土地です。

  • 幅4メートル以上の道路に接していない
  • 道路に接している部分が2メートルに満たない

接道が足りない、私道がなくなってしまった、間口が狭くなってしまったという問題で再建築不可物件になっている可能性を考慮して、まずは早めに調査して頂くことをおすすめします。

東京23区内の再建築不可物件は売却可能なことが多数

再建築不可物件は家の建て替えができず、固定資産税や都市計画税がかかることから負債となりやすいです。そのため、再建築不可物件を売るためにはそのデメリット以上の価値が必要です。

例えば、東京23区内は多少条件が悪くても住みたい人が多いので再建築不可物件の価値が高まります。他には武蔵野市、三鷹市、立川市なども買い取りやすくなっています。

弊社は再建築不可物件専門の買取業者として正しい査定方法と売却ノウハウを蓄えています。再建築不可物件の売却に悩んでいる方は、ぜひご相談ください。

再建築不可物件を活用する4つの方法

再建築不可物件の活用を考えているなら以下で紹介する4つの方法が考えられます。買取価値を高めるために弊社からこのようなご提案をする場合もあります。

建物をリフォーム・リノベーションする

再建築不可物件は建物のリフォーム・リノベーションが可能です。よく再建築不可物件はリフォームできない、東京都は防火地域や準防火地域だから例外はないと言われますが、再建築不可物件に多い「木造2階建て、床面積500㎡以内」なら建築確認申請が不要です。

このような物件と俗に4号物件と言います。

リフォームとしてできることは骨組みや基礎など主要構造部を除いた部分の改築、主要構造部の半分以内を修繕すること(大規模の修繕)、主要構造部の半分以内を改造すること(大規模な模様替え)です。

つまり、リフォームの仕方と予算によっては新築同様に見せることが可能です。

リフォームは規模が大きくなるほど予算も高くなるため1000~2000万円を超えてしまうケースもございます。そのため、事前の検査と見積もりを忘れずに確認するようにしましょう。

接道要件を満たして再建築可能にする

敷地が再建築不可物件となる理由は接道要件を満たしていないことでした。それであれば、接道要件を満たすことで再建築可能な土地に変えられます。

例えば接道要件を満たすために隣接地の買い足しが考えられます。隣の敷地を接道部分が2メートルになるまで購入すれば接道要件を満たしたことになります。袋地の場合は道路まで幅2メートルの土地を延長させれば再建築可能な土地になります。

ほんの数10センチであれば隣地との交渉で譲渡してもらうことも考えられます。ただし、隣地との関係性が大きくかかわります。隣人トラブルを抱えた土地を相続してしまった時は無理をせず売却したほうが無難です。

隣地を買い足さない場合は、敷地の一部を道路にしてしまう方法があります。行政庁に敷地内の私道を認めてもらえば、そこは位置指定道路となります。

隣地に売却する

隣接地の所有者に土地を売却することも有効です。隣接地も再建築不可物件であれば土地を合わせると資産価値が大幅に上がります。そのため相場以上の価格での不動産売却も期待されます。

ただし、こちらも隣人との関係悪化やトラブルのもとになることが考えられます。いざという時は業者に仲立ちしてもらいましょう。

とにかく売却のスピード重視なら早い段階で弊社のような買取業者や不動産会社に売却することも選択肢になります。

更地にして活用する

再建築不可物件をあえて更地にして活用する方法も考えられます。更地の活用として考えられるのは駐車場です。東京23区であればそれなりの需要が見込まれるでしょう。

ただし、更地にするともう建物を建築できず売却自体が難しくなります。
小規模住宅用地の特例を受けられないため固定資産税が高くなります。

再建築不可物件を放置していると火災が起きる、雑草が生え放題になる、不法に住む人が現れる、景観が良くないなど隣人トラブルにつながることも事実です。更地にすると取り返しがつかなくなってしまうため、建物を取り壊す前に弊社にご相談ください。

まとめ

再建築不可物件が安く査定される理由は不動産会社の知識が乏しいからです。東京23区、武蔵野市、三鷹市、立川市エリアは無料調査・査定を行っておりますので、満足のいく査定、確かな価値向上をお考えならぜひ、弊社にお任せください。

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