再建築不可物件のフルリフォームはどこまで可能?

2018年04月27日(金)

建築基準法の改正によって建物を建築できなくなってしまった土地のことを再建築不可物件と言います。再建築不可の名の通り、現在建っている家屋に住み続けることは可能ですが大体の再建築不可物件は建物が築40年以上とかなり古いです。したがって快適に住むためには大規模なリフォーム、リノベーションが必要となることがほとんどです。

こちらでは再建築不可物件をリフォームする場合はどこまでが改築で、どこからが再建築になるのか、フルリフォームをするならどこに注意すべきかを紹介します。再建築不可物件は立地が良い場合も多いのでできれば有効活用したいですね。

再建築不可物件はリフォームできる?

再建築不可物件が許されていないのは再建築(増改築)すること。そのため住宅の一部を修繕するリフォームは可能です。

“建築基準法上の”増築・改築・大規模な修繕は確認申請が必要だけど…

建築基準法を見ると増築・改築・大規模な修繕や模様替えは確認申請をしなければいけません。再建築不可物件に住宅を建てられない理由こそが確認申請を受け付けてもらえない点にありますから、これでは再建築不可物件をリフォームするなど不可能に見えます。

ところがここで言う「改築」とは一般的なリフォームの意味ではなく「大きさや間取りを変えることなく建て替えること」を意味します。そのため建築基準法上では改築≠リフォームです。

建築基準法においてリフォームにあたるのは修繕や模様替えです。その中でも「大規模」と言えるのは主要構造部の過半数(超)が対象となる時です。したがって主要構造部の半分に満たない修繕や模様替えであればどの物件でも行えます。

ちなみに、主要構造部とは壁、梁、柱、階段、屋根などを指します。

確認申請が不要な4号建築物

以上の事から再建築不可物件のフルリフォームは難しそうですが、例外があります。それが4号建築物と言われるものです。4号建築物とは建築基準法第六条4項で決められた区分で木造2階建てかつ延べ面積500㎡以下の建物がそれに当たります。大雑把に計算しても1階あたり15m四方であれば4号建築物にあたるため多くの物件は確認申請が不要となります。

再建築不可物件を購入する前にはこの4号建築物にあたることを確認したうえでフルリフォームを考えましょう。再建築不可物件を相続した方も4号建築物であればフルリフォームの可能性が出てきます。

柱と梁のみを残すスケルトンリフォームも可能

4号物件はフルリフォームが可能なのでリフォームによってほぼ新築に生まれ変わらせることができます。柱や梁が使える場合は骨組みだけ残したいわゆるスケルトンリフォームも可能です。スケルトンリフォームは4号物件でなくともできそうですが大規模な修繕・模様替えは「主要構造物の1種類以上」に対する条件のため屋根や壁を総入れ替えするとやはり確認申請が必要となります。

リフォームできる範囲とできないこと

ここで改めてリフォームできる範囲とできないことをまとめます。

リフォームできる範囲

4号建築物でない場合、リフォームできるのは主要構造部の“それぞれ”2分の1以下です。そのためできることは限られます。建て替えはもちろん、修理も必要なレベルで行えないことが考えられます。

4号建築物に対しては基礎さえ残せば全てリフォームできます。それどころか構造や間取り、大きささえ変えなければそっくり建て替えることさえ可能になります。建物の一部を残す場合は大規模な修繕や大規模な模様替えにあたるので、改築と再建築の基準を考える必要がなくなります。

リフォームでできないこと

リフォームでできないことは増築です。一応建築基準法においては10㎡に満たない増築は確認申請不要とされていますが再建築不可物件が問題となりやすい東京では条例によって10㎡に満たない増築も認められていません。その他の地域についても増築の是非は条例にゆだねられます。

当然ながら再建築もできません。間取りや大きさ、構造を変えてしまえばもはや改築と言えないからです。

再建築不可物件のリフォームの注意点

再建築不可物件はリフォームすることで有効に活用できます。一方で再建築不可物件を早計に取り壊してしまうともう家を建てることができなくなってしまいますので更地にするか、家を残すかは良く考えてください。と、いうよりも更地にしたらほとんど用途はありません。更地の場合、再建築不可物件専門の業者にも買取を断られてしまうケースが多くなります。

こちらでは再建築不可物件のフルリフォームに関する費用や工事の注意点を紹介します。

リフォームにかかる費用

まず、リフォームにかかる費用ですがフルリフォームとなれば1000万円や2000万円かかることも珍しくありません。安い地方の住宅であれば1軒購入できてしまうでしょう。また、リフォームの場合は残す部分によって値段が変わります。すべてを壊して建て替えるのに比べて基本的な骨組みが残っている場合はそれだけ安く抑えられるようになるでしょう。

また、同じように建て替えようとしたときに忘れてはいけないのが耐震基準です。現在の耐震基準を満たしていない場合は補強が必要になるためリフォーム費用が高くなるでしょう。リフォームの質にこだわって新築同然の装いにするなら、さらにお金の余裕を持っておく必要があります。

その一方でフルリフォームは多額の費用を必要とすることからローンが使えるかもしれません。すぐにお金を用意できない場合はローン会社やリフォーム業者に相談してみましょう。

リフォーム業者の選び方

リフォームをするときに気を付けたいのは業者選びです。もし、良くない業者を選んでしまうと費用が割高になってしまうことや見た目だけ取り繕った粗悪工事をされてしまうことが予想されます。特に間取りを変えて価値向上を図るリノベーションの場合は快適な住環境に詳しい専門家の協力が必要です。

リフォーム業者を選ぶときは相見積もりが基本です。物件を調査する態度や見積書の精度は素人目で分かるほどの差が出ます。見積書を見る上で大切なことは値段に対する根拠や工事の必要性をしっかり答えてもらうことです。良いリフォーム業者であれば過度な値下げはせず安全性を軽視した工事は引き受けません。

そしてリフォームをする際は理想の住環境をよく考えましょう。耐震構造はもちろんとして耐火性や断熱性をどうするのか、各部屋の間取りや空気の通り方は住む人を快適にしてくれるのか、水道やガスの位置は問題ないか、限られた費用の中でどのような取捨選択が必要となるのか、依頼者の悩みに対して親身な対応をしてくれる業者を選びたいですね。ただし設計から依頼すると単純なリフォームに比べて費用が割高になります。

業者選びが分からないと知名度で業者を決めたくなりますが、大手リフォーム会社の場合は下請けの業者を利用していることも考えられるので詳細にリサーチすることが重要です。

建物全体の老朽化

リフォーム費用はその品質と規模によって決まります。建物全体が老朽化してフルリフォームどころか改築しなければいけないとなればそれだけ値段が高くなるし、スケルトンリフォームができる場合でも柱や梁の修理やシロアリ駆除などで思わぬ費用がかさんでしまうこともあるでしょう。特に再建築不可物件の多くは築40年以上の木造住宅です。骨組みが腐っていることも考えられます。

再建築不可物件を購入する場合はリフォーム費用の他に物件購入費用もかかりますし、仮にリフォームをしたとしても土地の狭さから不便を感じることもあり得ます。だから、再建築不可物件をフルリフォームする際は費用対効果をしっかり検討してください。

周りへの配慮

再建築不可物件は隣家との距離が近いことや狭い道と接していることが考えられるため近隣住宅へ配慮しながらの工事が必要です。私道を共有している場合はそこの通行権を得られることや水道などライフライン工事をしてもよいかを確認しましょう。私道や私有地は持ち主のものです。共有関係にある場合は共有者全員の同意が必要になります。

せっかくリフォームできるのに隣人トラブルが原因で物件を手放さざるを得なくなるパターンもあります。特に再建築不可物件を購入する際は隣人トラブルがないこと、実際に住んだ時に耐えられないほどの不便がないことを調査したうえで決断してください。

再建築不可物件は売却できる

再建築不可物件を利用しない場合は早めの売却がおすすめです。再建築不可物件は一般的に買い手がつきづらいですが、再建築可能な物件にしやすいケースや東京や横浜のように立地の良い物件であるケースであればしっかり売却できます。もちろん、ご自身で買い手を見つけることは難しいと思われますから弊社のように再建築不可物件の取り扱いを得意とする専門業者へ相談することがおすすめです。

現在の法律では購入あるいは相続した土地の放棄は認められていません。つまり一度取得した土地は買い手が見つかるまで手放せないのです。そのため、使わない土地は売れるうちに売ってしまうことをおすすめします。

まとめ

再建築不可物件は更地にするしかない、周りの土地を買うしかないという勘違いをされている方は少なくありません。確かに再建築不可物件を建て替えることはできませんが木造2階建ての4号物件は例外的にフルリフォームが認められています。再建築不可物件でも利便が良く建物の状態も悪くないのであれば、しっかりとお金をかけて新しいお家を手に入れましょう。

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