再建築不可物件のリフォーム

再建築不可物件はリフォーム可能?

再建築不可物件をどこまでリフォームできる?

再建築不可物件は、建て替え、増築、改築ができません。でも、再建築不可物件は建ててから何十年も経過しているので老朽化している事がほとんどです。そのような家に住み続けたいという場合は、何らかの対策が必要です。そこで、リフォームという方法を行いますが、リフォームと一言でいってもとても幅が広いので、どこまでできるのかが気になるのではないでしょうか。
再建築不可物件は建築確認申請が必要になるレベルの修繕、模様替等のリフォーム工事はできません。
しかし、4号建築物なら建築確認不要。大規模リフォームができる!
また、袋地の再建築不可物件は隣地に囲まれているため隣地との間が狭く足場などを組む際に隣地を使用しないとリノベーション工事、修繕工事ができない場合が多い傾向にあります。しかしこれは民法の相隣関係で認められています。隣地(囲繞地)の承諾があれば隣地を使用してリフォームは可能ですが、承諾が得られない場合特段の理由がなければ調停によって、妥協点を探るか、あるいは裁判を起こして裁判所から必要な範囲などの承諾(判決)をしてもらいます。その場合、必要な範囲で一時的に、隣地の使用を認めています。(第209条隣地使用権)もちろん隣地に損害を与えた場合は損害賠償の請求が発生します。また、囲繞地通行権の適用範囲の中に施工会社の作業員も入っています。(判例など参照)
※第209条(隣地使用権)
土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕する必要最低限の範囲内で、隣地の使用を請求することができる。ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。

建築基準法第43条では「建築基準法の接道義務を満たしていない場合、再建築不可物件は建築確認を受けることができない」としています。

※建築確認

建物を建てる際には、建築主が建築検査機関に「建築確認申請書」を提出し、建築基準法や条例などに適合しているかどうかの確認を受けなければ工事を開始できません。

この建築確認を申請する必要があるリフォームには、大規模となる修繕や模様替えも含まれますが、心配しないでください!

※大規模リフォームというのは、屋根、外壁、内装、設備などをフルで取り替えるようなリフォームが該当します。

ライフライン等の設置はできるのか?掘削の問題


 

再建築不可物件をリフォームする場合、ライフライン等の設置が必要です。再建築不可物件は私道、通路などに問題があることが多いです。
隣地や他人の通路、土地は承諾なく勝手に使用、掘削することはできません。しかしライフライン(上下水道、ガス管)などは建物を使用する際に必要です。以下の法律により特段の事情がない限り、ライフライン等の設置が認められています。
また承諾がもらえない場合、特段の理由がなければ調停によって妥協点を探るか、あるいは裁判を起こして裁判所から必要な範囲などの承諾(判決)をしてもらいます。
■下水道法では十条一項(排水設備の設置等)では、「公共下水道の供用が開始された場合においては、当該公共下水道区内の土地の所有者、使用者又は占有者は、遅滞なく、その土地の下水を公共下水道に流入させるために必要な排水管その他の排水施設(以下「排水設備」という)を設置しなければならない。ただし、特別の事情により公共下水道管理者の許可を受けた場合その他政令で定める場合においては、この限りでない。」と定められており、公共下水道の処理区域内となった場合には、公共下水道への排水が義務付けられております。(国土交通省ホームページ参考)
■下水道法十一条一項(排水に関する受忍義務等)は、「第十条・第一項の規程により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水施設を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水施設を設置し、又は他人の設置した排水施設を使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとって最も損害の少い場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。」と定められております。
また、民法上の相隣関係の規定では、下水に関しては、
■民法220条で高地の土地所有者は他人の底地を通じて下水道等に至るまで余水(雨水など)を通過させることができると規定されています(余水排池権)
■民法221条では高地の土地所有者は底地の土地所有者が設置した排水管を使用し下水道等に至るまで排水することができると規定しております(流水用工作物の使用権)。

 

4号建築物なら建築確認不要。大規模フルリフォームができる!

延べ床面積が500㎡以下で木造2階建ての建物(4号建築物)については、確認申請を受けなくても大規模な修繕や大規模な模様替えができます!!(建築基準法)木造住宅のほとんどは4号建築物でしょう。つまり再建築不可物件はフルリフォームできます。
大規模修繕とは何でしょうか?
主要構造部(柱、梁、筋交、はり、屋根)などの半分未満の修繕(現状回復)する事を言います。つまり建築当初の価値に回復させることです。

大規模模様替えとは何でしょうか?

主要構造部(柱、梁、筋交、はり、屋根)などの半分未満を当初の建物の性質を変えてより価値を増幅させることです。


※木造住宅の場合は主要構造部 (柱、筋交、はり、屋根など)を入れ替えてしまうと建て替えであるとみなされます。

実際の注意点としては私道を通行できるかどうか、また隣家との関係や足場が組めるかどうかなどもリフォームの判断に関係してくるので、事前に不動産業者などに確認することが必要です。

再建築不可物件をリフォームする際の注意点

このように相場と言えるものがなく、一般的に買い手がつきにくい再建築不可物件でも、良い条件で売却できる方法があります。それは、売却先である買取業者をポイントを踏まえてきちんと選ぶことです。

1.リフォームの費用が相場よりも高くなる。

再建築不可物件は、築年数が古い建物が多いため、リフォームが大掛かりになってしまいがちです。耐震性を強化する必要があり、また今後20年以上住む予定がある場合は、フルリフォームがおすすめです。相場よりも高くなりがちで、新築に近い金額が必要になることもあるので、事前に予算についてしっかり計算し、資金を準備しておきましょう。

2.途中で自治体から指導がはいる可能性がある。

再建築不可物件をリフォームしている場合、役所などから指導が入り、状況によってはリフォームを途中でやめなければならなくなるケースもあります。接道条件などを含め、調査などが入ることを踏まえて、リフォームするかどうかを判断しましょう!

3.リフォーム工事にたどりつくまでの問題

自治体の指導が入る、隣家とのトラブルが発生しがち、手間がかかる、私道の通行掘削、隣地の使用、足場が組めるのか、など様々な条件のクリアが必要になり、リフォームすることを決定したとしても、すぐに着工できない可能性があります。またリフォームしてくれる会社がみつからないことがあります。相場でリフォームを引き受けてくれないことがほとんどです。

このように、再建築不可物件のリフォームは、順調に事が運ばないことが考えられますし、仮に自分の子どもに相続させたとしても、将来同様の問題を抱えることになります。

そのため、軽い気持ちで結論を出さず、これら3つの点に注意してリフォームするかどうかを決めることが大切です。実際に、デメリットが大きいことは事実なので、売却することを検討されてみてはいかがでしょうか。リフォームと合わせて売却する際の情報なども集めて検討されることをおすすめします。

弊社では再建築不可物件のトラブル解決を行っています。

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