位置指定道路と2項道路の復元について

復元というと、ある状態からもとの状態に戻すことをイメージされる方も多いかと思いますが、今回のテーマにあるように「位置指定道路の復元」「2項道路の復元」という言い回しをする場合は、「建築基準法の条件を満たしている条件にする」という意味合いがあります。

道路の復元が必要となるケース

接道義務を果たしていない土地（いわゆる既存不適格物件）に建物を建てる場合は道路の復元が必要となってきます。とはいえ、新しく道路工事を行って新設するというイメージではありません。土地を後退させたり、復元する部分の上にある建物や塀、外構などを撤去したりすることで、接道義務を満たすようにするのです。

特に今回のテーマとなっている位置指定道路や2項道路は、役所の図面と現況で食い違っていて復元が必要となるケースが多々あります。

まずは位置指定道路のケースについて見ていきましょう。

位置指定道路とは？

建築基準法の42条1項では「道路とはなにか？」ということが定められています。具体的には道路法に基づいて造られた国道や県道などの公道、その他都市計画法や土地区画整理法などの法律に基づいて造られた道路が建築基準法上の道路と言えます。

私道は基本的には道路とはみなされないのですが、建築基準法42条1項5号では法律に則って造られた道路以外についても、政令で定める基準に適合し、行政から位置の指定を受けている道路であれば建築基準法上の道路と認める旨が記載されています。これがいわゆる位置指定道路なのです。

位置指定道路の復元手順

それでは、まずは位置指定道路の復元手順を見ていきましょう。

1.役所への相談・資料の入手

まずは復元したい道路を管轄する市区町村役場へ道路復元について相談してみましょう。具体的な手続きの流れを指導してもらえるかと思います。また、位置指定申請図や位置指定道路廃止（変更図）をもらいます。

2.現況の確認

今道路がどういう状態になっているのかを確認しましょう。現況を目視あるいは測量を行い、申請図や位置指定道路図と照合してください。その際に位置指定年月日や位置指定番号、位置指定内容（指定幅員・指定延長・自動車転回広場・道路断面図）についてももれなく確認しましょう。

3.書類を作成して役所に提出する

現況と役所の書類が異なっている場合は復元をする必要があります。工事を行うためには隣接する物件の所有者全員の承諾・同意書、不完全位置指定道路の復元協議書が必要です。これらを作成したら役所に提出します。

4.復元工事

いよいよ復元のための作業となります。復元部分上にある建築物や塀などを除去する、土地を後退させるなどの工事を行います。

5.役所による現地調査・建築確認申請

工事が完了したら役所の担当者による現地調査を受けます。問題がなければ建築確認申請を行い、ようやく建造物を建てられるようになるのです。

位置指定道路復元時のポイント

再建築の際には敷地が接道義務を満たしているかどうか、役所に必ず相談しましょう。仮に位置指定申請図と現況が異なる場合は、役所でヒアリングを行いながら、申請図通りに復元する必要があります。

仮に位置指定道路の復元が必要な物件を売却する場合は、しっかりと調査を行った上で、その旨を重要事項説明書に記載しましょう。また、売買の際には位置指定道路の持ち分があるかどうかも確認しましょう。位置指定道路の指定よりも後に建造物が建ったというケースは違反建築となり、是正措置を命じられる場合もあります。

メリットとデメリット

位置指定道路の復元が必要な物件を売買するメリットとデメリットを見ていきましょう。

次に2項道路のケースについて見てみましょう。

2項道路とは？

建築基準法42条で「なにが建築基準法上の道路なのか？」が定義されているのは前述のとおりです。これには続きがあります。

建築基準法42条2項 には道幅1.8m以上4m未満の道路のうち、建築基準法が施行されたとき（昭和25年11月23日以前）にすでに隣接して建物が存在していて、一定の条件のもとに特定行政庁が指定したものも例外的に建築基準法上の道路であると定められています。これが2項道路と呼ばれているのです。

2項道路の調査方法

一番確実なのは役所の道路課などで道路の種別を調べることです。他にも、現地周辺で道路に鋲があるか？両隣もしくは近くで比較的最近建て替えがあったかどうかで、2項道路か否かを調べることが可能です。狭あい事業のプレートが設置されていることもあります。

2項道路の復元手順

2項道路に建築物を建てる場合は、セットバック（土地を後退させ、その分を道路として供用すること）にて復元する必要があります。手順は以下のとおりです。

1.役所に相談

まずは市区町村役場の建築課の狭あい道路整備担当などに事前に相談しましょう。仮に2項道路だった場合、近隣の建築概要書を入手する必要があります。

2.現況の確認

道路の調査や測量を行います。道路の中心線やセットバック面積の概算も明確にしておきましょう。中心線が確定していない場合は、道路に接する不動産の所有者全員と協議を行い、道路中心線の協定書を申請する必要があります。

3.申請手続き・中心鋲設置

建築確認の30日前までに狭あい道路拡幅事前協議書を役所に提出し、その後に中心鋲を設置します。役所の担当者による現場立会いの後、確認申請を行います。

4.復元工事

後退部分に存在する建築物や塀、その他障害物を撤去します。範囲は中心線から2m、対面が川や崖、線路などの場合は4mです。障害物を撤去した後は道路にするための整備工事を行いますが、個人が行うのであれば役所が費用を負担してくれます。

2項道路復元時のポイント

2項道路に接する不動産を売買する際には道路種別の確認を行った上、セットバック面積を算出し、それを重要事項説明書に記載しましょう。セットバック面積が敷地割合の10％を超える場合は広告に記載しないと不動産の表示に関する公正競争規約の不当表示に該当してしまいます。

メリットとデメリット

2項道路に接する不動産を売買するメリット・デメリットについて考えてみましょう。

位置指定道路や2項道路にしか接していない不動産で建造物を建てる場合は道路の復元が必要不可欠。売買するにしても、再建築するにしても扱いが非常に大変です。

東京土地開発株式会社であれば、道路復元が必要な既存不適格物件であっても買取いたします。他の不動産会社で断られたような物件も積極的に売却いただけますので、道路復元が必要な不動産の扱いにお困りの方は、ぜひご相談ください。