相続物件の売却

相続不動産の売却・買取はお任せください

相続した物件を売却するときは、その不動産を正確に評価し、相続人同士が納得したうえで分割することが大切です。しかし、相続税、名義などの問題が含まれるので、不動産を複数で分割することはとても難しいのが現実。身内同士のトラブルに発展してしまった、ということも多くあるようです。

トラブルなくスムーズに相続を済ませるには、その不動産を現金化した上で、相続人全員で分け合うことがもっとも問題が発生しない方法と言えるでしょう。

また、不動産の相続は、手続きが面倒で、かつ期限が決まっているので、ゆっくりしてはいられません。もし、不動産を売却する場合は、弊社にご相談ください!土地や建物などの相続物件を扱っている弊社なら、実績も多数!無料で査定させていただきます。

このような方にご利用頂いております

  • 不動産を相続したが、使い道がなく売却したい。
  • 土地を相続したものの、活かす方法がわからない。
  • 再建築不可物件を相続したが、他社で買取不可といわれた。
  • 相続した不動産をすぐに現金にしたい。
  • 不動産を相続したが、相続税が払えないので売却したい。
  • 兄弟の共有名義で相続した土地を売却したい。
  • 土地建物を相続したが、固定資産税、その他維持費を支払うことができない。
  • 遠方にある不動産を相続したが、不便なので買取してほしい。
  • 複数の相続人で相続する不動産を売却し、現金にした上で分割したい。

このようなことでお困りの方は、ぜひ弊社にお任せください!法律に基づき、適切な方法で不動産を買取させていただきます。

相続不動産売却の流れ・スケジュール

相続した土地や建物などの不動産を売却する場合、このような流れで進めていきます。

1. 相続の発生

遺言書が存在するかを確認します。遺言書がある場合は家庭裁判所で開封し、遺言書が存在しない場合は法律にもとづいて遺産分割を行います。

ポイント1相続できる人

自然人、胎児はすべて相続人になることができ、配偶者はすべてに優先して常に相続人です。 また、相続人の順位は以下のようになります。

  • 一位 子
  • 二位 直系尊属(父母など)
  • 三位 兄弟姉妹

ポイント2法定相続分の割合

  • 配偶者と子の場合⇒配偶者が二分の一で子は残りを人数で割る
  • 配偶者と直系尊属場合⇒配偶者が三分の二で直系尊属は三分の一
  • 配偶者と兄弟場合⇒配偶者が四分の三、兄弟姉妹は四分の一

2. 被相続人の財産の確認

相続財産があるかどうか、プラスとマイナスのどちらが多いかを確認します。不動産については法務局で確認できますが、その評価は難しく専門業者による調査が必要!建物は綺麗で立地が良くても、再建築できない場合は資産価値が極端に減少します。

ポイント1財産の具体例

  • プラスの財産⇒現金預金、株式、国債、金、不動産、生命保険
  • マイナスの財産⇒借金、住宅ローン

ポイント2相続における不動産の評価方法

土地の相続税評価額

倍率方式(固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を乗じて算出)や、路線価方式(土地に面する道路につけられた価格をもとに算出)がよく不動産評価に使われています。路線価とは、土地に面している道路につけられた価格のことです。

「倍率方式(路線価のない土地)」

⇒固定資産税評価額 (3年に1度改定)× 国税局長が地域毎に定める倍率(毎年改定) = 評価額

「路線価方式」

⇒路線価(千円/㎡)[毎年改定] × 面積(㎡)× 補正率 = 評価額

ただし、不整形地、間口が狭小な宅地、角地、二方道路、三方道路などは、特別な補正が必要です。

建物の相続税評価額

固定資産税と同額が評価額です。

⇒固定資産税評価額 (3年に1度改定) × 1.0 = 評価額

※詳細は国税庁のWebサイトをご確認ください。

3. 相続財産に対する意思表示

相続を承認するのか放棄するのか、相続を知った時から三カ月以内に選択しなくてはいけません。相続放棄の場合は財産と負債の両方を放棄します。また、承認には、単純承認と限定承認があります。

ポイント1

単純承認⇒プラスの財産もマイナスの財産も無制限に相続します。

限定承認⇒相続した財産を限度に被相続人の債務を弁済することを前提として相続を承認します。

4.相続する場合は相続人全員による話し合い

遺産をどのように分割するのかを話し合い、相続不動産を売却する場合は次の点に注意します。「相続人の中で相続税を納める必要がある全員の相続人が共有名義で売却する方法」と、「相続人の一人(もしくは一部)が相続登記したうえで売却し、後で分配する代償分割」があります。

5.遺産分割協議書の作成

話し合いの結果を遺産分割協議書に記載し作成します。遺言書があり遺言書通りに相続する場合は、遺産分割協議書は必要ありません。

ポイント1

遺産分割協議書とは、全員の相続に対する合意書のことです。後々のトラブル回避に役立ち、名義変更などにも必要です。名前、住所は手書きで、印鑑は実印を使いましょう。

6.相続に必要な書類を準備

相続するために必要な、被相続人と相続人全員分の戸籍謄本などの書類を取得し、準備する必要があります。財産が不動産なのか預貯金なのかによって必要な書類は異なるため、確認しましょう。

7. 相続登記

相続する不動産の相続登記申請を行います。不動産の所有者(名義)を変更するために、必要書類を用意したうえで、法務局で登記を行います。

ポイント1

※相続登記とは、被相続人(亡くなられた方)から相続される方に名義を変更することです。

※費用⇒
対象不動産の固定資産税評価額の0.4%+登記手数料

※必要書類⇒
対象不動産の登記事項説明書(登記簿謄本)
対象不動産の固定資産税評価証明書
亡くなられた方の住民票の除票
亡くなられた方の戸籍謄本
相続人全員の戸籍謄本
対象不動産の相続人の住民票
遺産分割協議書
遺産相続人全員の印鑑証明

8.相続した不動産を売却

名義変更後、相続した不動産が売却可能ですが、時間には余裕を持っておきましょう。

9.売却した不動産の代金を相続人で分配

売却終了後、その代金を分割します。

10.相続税を申告し、納付

相続税を納付する必要がある場合は、書類を準備して申告・納付します。提出書類は複数ありますので、漏れのないように手続きしましょう。

ポイント1相続税の算出方法

まず、遺産額から基礎控除額を差し引きます。残額を民法が定める相続分で案分した金額に、税率をかけて計算します。正味の遺産額が基礎控除額を超えない場合は、相続税はかかりません。

ポイント2基礎控除額

平成26年12月31日以前の相続、もしくは遺贈の開始の場合

⇒5,000万円+1,000万円×法定相続人の数

平成27年1月1日以降の相続、もしくは遺贈の開始の場合

⇒3,000万円+600万円×法定相続人の数

※詳細は国税庁のWebサイトをご確認ください。

ポイント3相続税の税率

被相続人が死亡した日(相続が開始した日)から以下のように税率が決まります。速算表で計算した法定相続人ごとの税額を合計した金額が相続税の総額です。

平成26年12月31日まで/相続税の速算表
法定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
3億円以下 40% 1,700万円
3億円超 50% 4,700万円
平成27年1月1日以降/相続税の速算表
定相続分に応ずる取得金額 税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

相続不動産 買取事例

A子さん/北区

ご相談内容

お母様を亡くされたA子さんから、土地と家の相続をめぐり、弟さん、妹さんとの間で遺産分割トラブルが生じているというご相談がありました。

お父様を早くに亡くしたA子さんは、ご主人と一緒にお母様と同居し、老後の面倒を見てきました。そのお母様は、土地と建物をA子さんに相続する旨を遺言書に書き遺していましたが、その他に相続遺産はなく、A子さんの弟さん、妹さんが遺留分減殺請求の権利を主張。相続が進まずに困っているというご相談でした。

ご提案内容

弟さんと妹さんには、遺留分を請求する権利があります。土地と建物の評価額は2,400万円。A子さん、弟さん、妹さん3名の合計遺留分は、相続遺産の2分1。これを、3人で分割した額が弟さん、妹さんの遺留分です。

2,400万円 × 1/2 × 1/3 =400万円(弟さん、妹さん一人あたりの遺留分)

弊社では、まずA子さんに、400万円ずつ弟さんと妹さんに現金で支払うことをご提案いたしましたが、A子さんはお二人に支払う800万円を持ち合わせていないとのことでした。そこで、不動産を売却したうえでお二人に支払うことをご提案いたしました。

結果

A子さんは、土地を売却することに納得され、弊社に買取のご依頼をいただきました。相続物件は敷地延長の再建築不可物件。一般の不動産会社では、おそらく「買取不可となっていたのでは?」と予想される物件でした。

しかし、再建築不可物件を専門で扱う弊社では、ご納得いただける金額で買取することが可能でしたので、スムーズに相続手続きが完了し、喜んでいただくことができました。

このような相続物件についてお悩みの方は、ぜひ弊社までご相談ください。法律にもとづき適切なアドバイスをさせていただきます。

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