再建築不可物件を民泊として活用するには？【旅館業・住宅宿泊事業法（民泊新法）・特区民泊】

結論から言うと、再建築不可物件を民泊として活用することは可能です。ただし、民泊を運営するためには住宅宿泊事業法や旅館業法といった法律で定められている規制をクリアする必要があります。また、当然ながら再建築不可物件は建築基準法上で縛りがあり、民泊として活用するにあたっても増改築などが制限されています。
許可をとる際には消防設備が必要であり、区によって基準がことなります。また、観光地付近などは人気であり需要が見込めます。

建築基準法の範囲内でリフォームや消防設備の設置を行い、住宅宿泊事業法や旅館業法に則って運営をすれば民泊事業が可能となります。今まで利用できていなかった再建築不可物件を民泊として活用することで、利益をもたらしてくれるようになるかもしれません。

「民泊」という言葉はニュースなどで盛んに聞かれるようになりましたが、そもそもどのような施設なのかご存知ですか？

３つの民泊の種類

民泊には「特区民泊」「旅館業としての民泊（簡易宿所営業）」「住宅宿泊事業法（民泊新法）での民泊」という3つに分類されます。それぞれの特徴について見ていきましょう。

特区民泊

国家戦略特別区域法に基づいて運営される民泊です。外国人観光客が増加した2013年に成立した法律で、特区内に限っては民泊に関する規制が大幅に緩和され、自治体が独自に民泊に関する条例を定めることができます。

東京都、神奈川県、宮城県仙台市、新潟県新潟市、千葉県成田市、愛知県、大阪府、兵庫県、京都府、福岡県福岡市、福岡県北九州市などが特区に指定されていて、それらの自治体が定める民泊条例に基づいて開業・運営されている民泊が特区民泊と呼ばれるのです。

旅館業としての民泊（簡易宿所営業）

従来、ホテルや旅館などの宿泊施設は旅館業法に基づいて運営されてきました。この法律のなかの「簡易宿所営業」の要件を満たしている民泊を指します。

「床面積33㎡以上」「適当な換気、採光、照明、防湿及び排水の設備を有すること」といった条件を満たしている必要があります。

ちなみに、カプセルホテルや民宿、スポーツなどの合宿場なども簡易宿所営業に該当します。

住宅宿泊事業法（民泊新法）での民泊

住宅宿泊事業法（いわゆる民泊新法）の基準に則った民泊です。住宅を宿泊施設として利用することを認めた法律で、2018年6月に施行されました。

一軒家やマンション、アパートなどを活用した民泊がこれに該当します。そのなかでも以下のような2種類に分けられます。

＊家主居住型(ホームステイ型)

家主が宿泊者と同一の建物内に寝泊まりして管理する方式の民泊です。今住んでいる自宅の一室を民泊として活用するといったスタイルがこれにあたります。

＊家主不在型

家主が宿泊せず、民泊施設管理者が民泊を管理している方式の民泊です。自宅とは別の不動産を宿泊者に民泊として提供するスタイルが該当します。

それぞれ3種類の民泊の比較

民泊の形態を3種類紹介しましたが、それぞれ行政への手続きの方法や営業できる日数、宿泊できる日数の上限などが異なります。わかりやすく表にまとめてみましょう。

	特区民泊	旅館業	住宅宿泊事業法
行政への手続き	事業者が手続きを行い、自治体から認定を受ける	事業者が手続きを行い、自治体から許可を取得しなければいけない	事業者が手続きを行い、届出を自治体に提出するだけで良い
営業日数上限	なし	なし	180日
宿泊日数上限	2泊3日以上	なし	なし
建物用途	住宅、長屋、共同住宅	ホテル、旅館	住宅、長屋、共同住宅、寄宿舎
住居専用地域での営業	不可	不可	一部可（条例で禁止されている場合もある）

形態によって開業に関する手続きや運営方法が異なりますのでご注意ください。関連する法律をしっかり理解し、要件を把握しておく必要があります。

旅館業として旅館やホテルを開業する場合、建物の用途が「特殊建築物」である必要があります。
特殊建築物の定義は建築基準法第2条2項に定められています。

この特殊建築物に対しては、自治体の条例において建築基準法よりもさらに厳しい接道義務が定められているケースがほとんど。例えば東京都では以下のように定められています。

特殊建築物の用途に供する部分の床面積の合計	長さ
五百平方メートル以下のもの	四メートル
五百平方メートルを超え、千平方メートル以下のもの	六メートル
千平方メートルを超え、二千平方メートル以下のもの	八メートル
二千平方メートルを超えるもの	十メートル

建築基準法の接道義務は2mなので、いかに厳しい条件であるかがおわかりいただけるかと思います。

他の自治体でも同様の条例が定められていることが多いので、再建築不可物件をホテルや旅館として活用することは難しいと言わざるを得ません。そのため、基本的に再建築不可物件での民泊利用は住宅宿泊事業法に基づいて行うことになります。

再建築不可物件を民泊として活用する際には、さまざまな条件をクリアしなければいけません。特に以下のようなポイントには注意しましょう。

営業日数は1年間で180日まで

住宅宿泊事業法第2条3項では1年間の営業日数の上限が180日と定められています。

こうした規制が敷かれる背景には、あくまでこの法律に則って運営されている民泊の用途が「住宅」であることが挙げられます。仮に182日以上にしてしまうと1年の半分以上が宿泊施設として使われることになるため、用途が「旅館」や「ホテル」とみることもでき、旅館業法との整合性が取れなくなってしまいます。

住宅宿泊事業法では建物の用途を「住宅」という扱いにして規制緩和を図るのが大前提ですので、こうした規制を設けているのです。

住宅としての家屋の設備があるかどうか

住宅宿泊事業法で民泊を開業するためには建物が「住宅」でなければいけません。台所や洗面設備、浴室、トイレなど、生活をするために必要な設備がひと通り揃っていることが条件です。

キッチンもお風呂もトイレもない。ただ寝るだけの空間では、民泊としては認められないのです。

衛生面・安全面への配慮

民泊を運営するためには宿泊者が安全に、快適に過ごせるようにする必要があります。また、近隣の住民に配慮することも重要です。定期的な清掃、非常照明器具や火災報知器、避難経路の表示などの設置なども義務付けられています。

各自治体の条例・規制

他にも自治体ごとに条例や規制が定められていて、これに則って民泊を運営しなければいけません。たとえば住宅街である東京都世田谷区では、周辺住民の平穏な生活を守ることを目的に、住居専用地域で営業できるのは土曜日の正午から月曜日の正午までとする規制を敷いています。

また渋谷区では、住居専用地域・文教地区において以下の期間の営業が認められていません。

• 4月5日から7月20日まで
• 8月29日から10月の第2月曜日の前の週の水曜日まで
• 10月の第2月曜日の前の週の土曜日から12月25日まで
• 1月7日から3月25日まで

子どもが安心して安全に生活できる環境を確保するとともに、国内外からの観光客との文化交流を促進する結果このようなルールが作られました。

民泊を開業する際には、住宅宿泊事業法だけでなく各自治体の条例や規制にも注意する必要があります。

再建築不可物件を民泊として活用すれば利益が得られる可能性もありますが、超えなければいけないハードルが高いのも事実。リフォームやリノベーションを行う、あるいは要件を満たすために設備を導入する必要もあり、売却してしまったほうが良い場合もあります。

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