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位置指定道路

民間が行政に申請することで築造を認められる道路です。建築基準法第42条1項5号が根拠となります。土地は建築基準法第42条に基づき幅員4メートル以上の道路に接していなければいけないのですが、例えば敷地を複数の所有者で分割した場合道路に接していない土地を割り当てられた人は家を建てられなくなります。

このような場合、土地の一部を道路として申請することで、位置指定道路を建造して建築基準法の要件をクリアすることができるのです。位置指定道路は私道ですが、土地を手放す際に公道になることがあります。

位置指定道路にはこのような条件があります。
・幅員4メートル以上で両側にそれぞれ2メートル以上の隅切りを設けること
・原則は通り抜け道路(35メートル未満の行き止まり道路でも良い)
・土地の権利者が全て承諾していること

囲繞地(いにょうち・いじょうち)

袋池と接している土地を囲繞地と言います。袋池の所有者であっても土地の所有権を侵害することはできず、許可なく出入りすることをやめさせる権利を持ちます。囲繞地と袋池の関係は何かと問題になりやすく、袋池の所有者は不利な状況になりがちです。

囲繞地通行権の他には境界線の問題や、上下水道の問題が起こりがちです。囲繞地は複数あることが普通ですから、関係調整をする人数も複数になります。

囲繞地通行権

囲繞地を通行する権利のことです。この囲繞地通行権があるから袋池の所有者が他人の土地を出入りできます。ただ、通行許可をもらったとしても一部の土地が共有になるわけではありません。あくまで囲繞地はその所有者に帰属することに注意しましょう。

家の建て替えをする場合は囲繞地通行権では不十分です。しっかり接道義務を満たせるよう土地の購入や位置指定道路の築造をしてください。位置指定道路の管理費用は袋池の所有者が負担する場合があります。

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か行

かげ地割合(不整形地補正割合)

不整形地の評価をするときに使う指標がかげ地割合です。かげ地割合とは不整形地を覆う四角形と本来の土地の面積比を言います。ちなみに、前者と後者の差によって生じた空白をかげ地と言います。日当たりの悪い土地ではありません。

崖地

一部が崖になっている土地です。崖といっても断崖絶壁ではなく傾斜30度以上と建築基準法施工上程に定義されています。崖地は平坦な土地に比べて使いづらく土砂崩れなど災害の恐れもあります。そのため、一般的な買い手を探すと売値が下がってしまいます。

崖地の対策として盛り土をすることがあります。

既存不適格

建築基準法で定められた条件に適合していない建築物のうち、建築基準法改正前に建てられたものを言います。建築した当初は合法だったのに、現在は違法になってしまったという点で違法建築や欠陥住宅とは全く異なります。

既存不適格を改善する方法としては、接道義務を満たすことや耐震基準や日英規制のクリアが考えられます。ところが家の改築だけでは既存不適格の解除が難しい場合が多いので、新しく建築された物件に比べて基準が緩和されています。

境界

土地と土地を隔てる線のことを言います。境界の根拠は契約書や権利書、その図面となりますが図面があやふやであったり境界の確認を怠った土地利用をしたりすると境界トラブルに発展します。

境界トラブルを防ぐためには境界線を明確に定めておくことが必要で、境界石や標など数年経っても劣化しないものを地面に埋めておくと良いです。

共有持分

共有物件に対する権利の大きさを表したものです。共有者に対して平等に割り当てられるのが原則ですが、新たに物件を買う場合は費やしたお金に応じて持分を決めることができます。すでに共有している物件に対しても別の共有者が持っている持分を買うことができます。

持分は共有物に対する権利の大きさに比例する点で株式に似ています。共有物を変化させる時の議決権に持分が関わります。

持分はその人固有の権利であるため、持分の売却は他の共有者の承諾が不要です。

建ぺい率

建築面積と敷地面積の比率です。敷地面積が分母になるため100%を超えることはありません。建ぺい率の限度は都市計画によって決められています。

公道

国や地方自治体が管理する道路です。土地計画によって私有地を突っ切るような公道が作られることもあれば、手違いで私有地の一部がそのまま公道になってしまうこともあります。また、全ての公道が幅員4メートルを満たしているわけではありません。

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さ行

再建築不可

再建築が認められていないことを言います。再建築不可物件とは建物ではなく土地の制限であることにご注意ください。つまり再建築を可能にするためには土地の問題を解決する必要があります。

再建築不可物件の多くは接道義務を満たしていないことが理由です。道路と接していない袋地や道路と接する幅が狭い旗竿地や不整形地がこれに当たります。

ときには道路の方が建築基準法を満たしていないことがあります。その場合はセットバックをして道路の幅員を増やします。

更地

何も建てていない土地のことを言います。再建築不可物件の場合は家を建てることができなくなるため更地にするとかえって不便になります。一方で老朽化した物件を残しておくと倒壊や侵入など近隣トラブルにつながるためあえて取り壊し更地にすることもあります。

敷地延長

袋地(無道路地)が建築基準法を満たすため、敷地を買い足して道路と繋げることを敷地延長と言います。敷地延長をすることで接道義務を満たし、再建築可能な物件になります。

私道

民間で所有している道のことです。とりあえず道になっていて歩行者や車が通れれば指導と呼べるかもしれません。よく「私道は全て建築基準法の道路だ」と勘違いされる方がいますが、私道の定義はとても広いです。

行政に申請して受理された指導は位置指定道路として築造できます。位置指定道路でない私道は「通路」という呼び方で区別されることが多いです。

私道は公共的な役割を持つことから勝手な変更や廃止ができません。位置指定道路を築造する場合は注意しましょう。

私道を走る時も免許は必要ですが、「公道とつながっていない私道」なら免許が不要です。例えば自動車教習所のコースはこの要件に当たる私道です。

私道持分

私道が共有関係になるときは、それぞれの持分が割り当てられます、持分は議決権の役割を果たすため、変更や廃止をするときは持分100%の同意が必要です。持分の形式には一般的な共有関係である共有持分と、道路を分割して自由にできる場所を決める分割持分があります。

隅切り

角地の曲がり角にあたる部分を削ることです。隅切りをすることで見晴らしが良くなる、カーブするときに車をぶつけづらいといったメリットがあります。位置指定道路に隅切りが必要なのは”道路”と定めた以上位置指定道路を挟む土地が角地になるからです。

旗竿地も余裕があれば隅切りしておくと車が入りやすくなります。車を持っていない場合でも緊急車両が入りやすさが違います。

接道義務

土地が道路に面する義務です。建築基準法第42条によると幅員4メートルの道路にたいし、土地と道路の接地部分が2メートルあれば良いとされています。

接道義務を満たしていない土地には建物を建築できません。すでに建物が建っている場合は既存不適格であり再建築が認められません。

接道義務を満たすためには土地の買い足しや敷地延長、セットバックといった手段が取られます。土地の所有者が協力して位置指定道路を築造することも一つの手です。

セットバック

道路に面している土地の一部を道路として扱うことを言います。道路の幅が4メートルに満たないときは建築基準法第42条2項に従い、道路の中心線から水平距離2メートルのところを土地と道路の境界線とみなすことができます。

底地

誰かに貸している土地のことです。土地の所有者は地代収入を得られるメリットがある一方で、賃借人に配慮しなくてはいけないデメリットがあります。好きなように開発できないことから買い手が見つかりにくい物件です。

底地を利用するためには、賃借人の立ち退きが必要となりますが先代、先先代から権利関係が続いているとお互いが顔を知らないこともあります。

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た行

立ち退き

物件からの退去を求めることです。例えばアパートを建て替えるときや底地を売る時などに立ち退きが必要となります。賃借人の生活を保障するために立ち退き料を支払うこともあります。

行政処分によって不動産所有者が立ち退きを迫られることもあります。

築古物件

古くなった物件のことを築古物件と言います。築古物件は安く買える一方で売却しづらいです。建築基準法改正の影響を受けた再建築不可物件は、家を維持した結果築古物件になっていることが多いです。

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は行

媒介契約

不動産仲介の際に結ぶ契約で、内容は宅建業者への委託です。媒介契約には次の3つがあります。

:絶対に契約した業者の仲介が必要となる専属専任媒介契約
:自分で買い手を見つけることもできるが、1社としか契約できない専任媒介契約。
:複数の業者に委託できる一般媒介契約

不動産買取を考えている場合は、専属専任媒介契約を結ばない方が良いでしょう。

旗竿地(はたざおち)

袋池を敷地延長した形は、旗に似ていることから旗竿地と呼ばれます。旗竿地のうち家屋の建築が可能な部分は有効宅地部分、新しく敷地延長した部分のことを路地状部分と言います。

いうまでもなく路地状部分は所有権が伴います。したがって旗竿地は囲繞地通行権で争うことがないし、位置指定道路を申請する手続きも不要です。

袋地(無道路地と呼ばれることも)

周囲を他の土地に囲まれて道路に面していない土地のことを袋池と言います。袋池は土地の分割によって作られたことや、建築基準法の改正前に作られたことが考えられますが、道路に接していないと家を建てることができません。

また、袋池の出入りをする場合は接している土地の通行許可が必要で、不動産としての価値が下がりやすいです。

不適合接道

接道義務を満たしていない状態を不適合接道と言います。間口が2メートルに満たない場合や接している道路の幅員が4メートルに満たない場合がこれに当たります。

不整形地

いびつな形をしている土地のことを言います。土地は必ずしも四角形をしているわけではなく一部が歪んでいたり、面積の割に活用できる部分が少なかったりすることもあります。不整形地は成形された土地に比べて評価額が安くなります。

分割持分

私道を持分に応じて分割した状態です。分割持分にする場合は、勝手なこと(塀を作ったり樹木を植えたり)をされないようそれぞれの共有者が持つ土地に面しない部分が割り当てられます。ちなみに、本当に分割すると位置指定道路の要件を満たさなくなるので共有関係は残ります。

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ま行

間口

土地と道路が面する部分を言います。家を建てるためには間口は2メートル以上必要です。実際に土地へ入る部分の進入口とは異なります。例えば間口が10メートルでも進入口は門の広さだけです。

未接道

土地が道路に一切接していない状態のことを言います。少しでも道路に接している不適合接道とは違います。未接道の多くは袋地で無道路地と呼ばれることがあります。

みなし道路(2項道路)

セットバックによって接道義務をクリアした道路のことはみなし道路(2項道路)と呼ばれます。みなし道路を作るために建築物の後退は必要ですが塀の後退は不要です。

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や行

容積率

床の延べ面積と敷地面積の比率です。つまり、同じ建築面積でも階数が高いと容積率が高くなります。容積率は都市計画によって制限されています。

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