再建築不可物件とは

再建築不可物件の場合、現在建っている建物を取り壊してしまうと、再度、建物を新築で建てることができません。銀行などから住宅ローンの融資を受けることができないため、いざ売却しようと思っても買い手がつかないという現実に直面します。

リフォーム工事やリノベーションをして新築同様にし、住み続けるという方法もありますが、その土地を離れなければならない人や再建築不可物件を相続した人などは、空き家のまま10年以上も放置しているケースも多くあります。しかし、空き家のまま放っておくと、周囲の住民から苦情がくることも多く、売却を考えざるを得ない方々から弊社にご依頼をいただくことが多くなりました。

そこで、つい最近「再建築不可物件だと知った」という方や、再建築不可物件について詳しく知らない方のために詳細をまとめましたので、今後のためにお役立てください。

再建築不可物件とは

昭和25年11月23日に建築基準法が施行され、その際、建築基準法第42条、43条において「建物を新築する場合、その土地が幅4m以上(特定行政庁が必要と指定した区域内では幅6m以上)の道路に2m以上接している必要がある」という接道義務が定められました。災害、事故などで火災が発生したような場合に、避難経路や緊急車両が出入りできる敷地の確保が必要であるというのが、その理由です。

この規定がなかった時代に建てられた建築物は、そのまま使用することが認められていますが、新たに建て替える際にはこの規定に準拠することが必要なため、特に都内23区などの住宅密集地などでは再建築不可物件が多く存在しているのです。

不動産を売却しようと思った際にこのことを初めて知った方や、相続で再建築不可物件を譲り受けた方は不安が大きいと思いますが、再建築不可の不動産を専門的に扱ってきた弊社であれば、このような建物や土地を活用するノウハウを持っていますので、お気軽にご相談ください。

建築基準法上の道路とは

  • 建築基準法42条第一項一号 公道(国道、県道、区道など)
  • 建築基準法42条第一項二号 開発道路(都市計画法、土地区画整理法など)
  • 建築基準法42条第一項三号 既存道路(建築基準法施行前から存在した4m以上の道路)
  • 建築基準法42条第一項四号 計画道路(道路法、都市計画法など事業計画)
  • 建築基準法42条第一項五号 位置指定道路(特定行政庁から位置の指定を受けた道路)
  • 建築基準法42条第二項 みなし道路(特定行政庁が指定した道路でセットバックが必要)
  • 建築基準法43条 但し書き道路(特定行政庁に許可を受けた道路)

一見ふつうの道路に見えても建築基準法上の道路ではない私道の場合も多く役所(道路課など)で道路について調査する必要があります。私道であってもみなし道路や開発道路、位置指定道路などに該当する場合もあります。

位置指定道路について

住宅が密集していて建築基準法上の道路に接道していない場合、その密集地で使用している私道を特定行政庁から位置指定を受ければ建築基準法上の道路として扱われる。

位置指定の条件

  • 幅員4m以上で隅切りを設けること
  • 道路の境界がはっきりしていて排水設備を設けること
  • 原則通り抜け道路であること
  • 道路の権利関係者全員の承諾
  • 道路が行き止まりの場合35m以内

この条件を満たせば建築基準法上の道路として位置指定の許可が下りる可能性がある。

但し書き道路について(建築基準法43条1項)

建築基準法上の道路に接道していない敷地であっても敷地や建物の状態によっては条件(建築基準法施行規則第10条の2)を満たせば建築の許可が下りる場合がある。

再建築不可物件のパターン

以下のような土地に建っている建物が再建築不可物件であり、新築への建て替え、改築、増築ができません。再建築不可物件となる3つの種類をご紹介します。

不適合接道

敷地と道路が接する距離が2m未満の場合、再建築不可となる可能性があります。

袋地(囲繞地)

隣家の土地などを通路として利用し、道路に面していない土地に建っている場合、再建築不可です。袋地は四方八方建物に囲まれており他人の土地(囲繞地)を通らなければ外に出ることのできない状況です。

囲繞地には、囲繞地通行権が認められており、通行承諾が取れなくても裁判所が代わりに通行の許可を出してくれます。費用がかかるためできるだけ当事者で解決することをお勧めします。

敷地延長(旗竿地)・不整形地

敷地延長の場合、接道はしているものの、接道幅が2mに達していない場合です。土地に接している道路の幅員が4m未満(一部の地区では6m未満)の場合、再建築不可となる場合があります。

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再建築不可のメリット

  • 好立地でも安く購入できる。
  • 固定資産税や相続税も安い。
  • リスクも高いが高利回りが期待できる。

再建築不可の弱点

再建築不可の不動産には特有の癖があります。建て替えができないので現況を生かさなくてはいけません。

  • 密集地に多く日当たりが悪い場合が多い。
  • 建物との距離が近いため足場を組めず外装リフォームを入れにくい。
  • 隣地と通路や配管などのトラブルが起きやすい。
  • 通路が狭く駐車場がない。
  • 住宅ローンが使えない場合が多い。

このようにメリットよりデメリットのほうが多いのです。

再建築不可の売却と相場

再建築不可の物件の相場を考えるとき、建て替えができないので敷地面積よりも既存建物のボリューム(延床)や使用感、構造躯体がしっかりしているかが重要になってきます。しかし再建築不可を好んで買う投資家がいます。再建築不可の物件は安いため高利回りが期待できるからです。

  • 建物を綺麗に使用する
  • 通行承諾を取っておく(これがないと安くなってしまうケースがあります。)
  • 境界を確定しておく
  • 簡単なリフォームを入れておく(修繕履歴は保管したほうが良い)
  • 隣地とのトラブルを解決しておく

これらの事項をできる範囲で努力しましょう!また専門の不動産業者に相談しましょう。だいたいの不動産業者は相談料発生しません。

再建築不可を建て替えできるようにする方法

  • 位置指定を申請して許可を受ければ2m以上接道して再建築できる!
  • 43条但し書きの許可
  • 接道条件を満たせるように隣地の土地を購入

売却の注意

再建築不可の物件は密集地で建物が古いことがほとんどです。瑕疵担責任は免責でないと後でトラブルになりかねません。再建築不可の物件は密集しているため境界が確定していない場合も多いです。費用が掛かるので境界非明示で買い取ってくれる購入者がお勧めです。不動産業者自体がよく理解せずに仲介をして後でトラブルになるケースもあります。専門業者に頼みましょう。

瑕疵担保責任とは

瑕疵担保責任という言葉は聞き慣れない人も多いと思います。非常に重要です。簡単に言えば「売却後、隠れた瑕疵(故障)が発見された場合には売主さんはちゃんと元に戻してくださいね」と言うことです。これでは売却しても不安な毎日を過ごさなくてはいけません。この瑕疵には心理的瑕疵、法律的瑕疵、物理的瑕疵などがあります。築年数が古い建物や再建築不可の建物などは瑕疵担保責任を免責で契約することをお勧めします。

弊社が再建築不可物件の買取、売却を依頼される理由

売主様の負担と費用を減らし、どの選択が売主様に最適か経験豊富なスタッフが対応!!相談料無料です!!!

  • スピーディーな対応
  • 専門の知識、ノウハウをいかしたトラブル解決。
  • 瑕疵担保責任免責
  • 境界の確定不要
  • リフォーム会社と提携しているため、どんなボロボロでも買い取れる
  • 通行承諾不要
  • 再建築不可物件を購入希望の投資家を抱えている。
  • 対応できる範囲が広い(東京、埼玉、千葉、神奈川)
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  • 仲介手数料無料(弊社買取、弊社売主物件購入希望の方)
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