再建築不可物件とは

再建築不可物件を素人でもわかるように簡単に教えます!

弊社は再建築不可の買取を専門とし再建築不可物件にちからを入れています。再建築不可物件を簡単に要約すると新たに新築ができない土地です。
再建築不可物件の場合、現在建っている建物を取り壊してしまうと、再度、建物を新築(増改築)することができず更地にした場合、用途が限られます。

再建築不可物件の土地は評価が低いので銀行などの金融機関から住宅ローンの融資を受けることが困難です。
使えたとしても金利が普通の住宅ローンより高いです。いざ売却しようと思っても買い手が見つからないという現実に直面します。つまり流動性が低いのです。

実際、更地にしても再建築不可物件は奥まった場所にある傾向が多い為、車などが通れないので駐車場としては利用できません。
絶対に更地にしないでください。さらに資産価値が下がります。
知らないと損です。ただし再建築不可物件でも駅近、人気エリアは高く買い取りできます。絶対に安く売却しないように注意してください。

再建築不可物件は建て替え、融資問題、以外のデメリットはありますか??

建て替えの問題、金融機関の融資の問題以外にもたくさんあります。

それは私道の通行、掘削(ライフライン)の問題、隣地との権利関係、リフォーム工事の際の足場の問題、密集地に多いため日当たりや風通しが悪い、築年数が古いため地震に弱い(旧耐震)、工事車両が入れないためリフォーム工事費用が上がる、火事になると(全焼)復元できない。車が入れない、電線、プロパンガスなどのガスボンベなどが隣地に越境してしまう問題、などがあります。
中でも一番多いのは私道のトラブルです。非常に頻繁に起きます。

再建築不可物件のメリットと不動産投資としての有効性??

再建築不可物件は通常の物件より5割~6割程度で取引されています。つまり格段に安いです。
東京をはじめ一都三県の駅近くは土地が高くてなかなか買えません。ですが、再建築不可物件なら好立地でも安く購入できます。

再建築不可物件は4号建築物に該当する事が多く、500㎡以下の木造建築物であれば大規模修繕が可能です。フルリフォームできるわけですから収益物件、マイホームとしても使えるわけです。

また、都市計画法の用途地域によっては飲食店に使用されていたり、なかなか知られていませんが行政、区によっては民泊や旅館業としても利用されているケースがあるようです。

収益性で見ても好立地、駅近な物件を安価に買えるわけですから通常の不動産に比べて利回りが高い傾向にあります。ただし再建築不可物件は築年数が古いため修繕費、管理費用等が高くなってしまいがちです。賃貸として貸す前にしっかりと補強、リフォーム工事が必要です。

リフォーム工事でリノベーションをして新築同様にし、住み続けるという方法もありますが、その土地を離れなければならない人や再建築不可物件を相続した人などは、空き家のまま10年以上も放置しているケースも多くあります。
しかし、空き家のまま放っておくと建物が老朽化して、周囲の住民から苦情がくることも多く、売却を考えざるを得ない方々から弊社にご依頼をいただくことが多くなりました。

そこで、つい最近「再建築不可物件だと知った」という方や、再建築不可物件について詳しく知らない方のために詳細をまとめましたので、今後のためにお役立てください。

再建築の土地の問題を解決するには?(新築できる土地にしたい!!)

再建築不可の問題を解決できるケースがいくつかありますが、中でも再建築可能になる現実的な方法として接道している隣地の土地を買う方法と43条2項の申請によって建て替えをする方法などがあります。

43条2項の許可には近隣住民との協議、承諾が必要なりなかなか大変です。
また、43条2項の許可が下りた場合、新築に限り通常の住宅ローンが使えます。43条2項の申請は弊社の印象としては再建築不可物件の問題が解消される可能性が緩和されたイメージです。
また隣地の土地を買う場合は足元を見られるため高額な金額を提示されることがあります。

このような再建築不可の問題は弊社のような専門業者に相談するのが良いと思われます。
問題を解決できれば高額売却、高額査定、高額買取につながります。

総務省(平成25年)の調査では東京23区の住宅は再建築不可物件、未接道の土地がおおよそ9%もあります。約一割が再建築不可、未接道の土地なんです。
再建築不可の土地問題を解決し、お客様(ユーザー様)の資産を守る事が弊社の使命だと感じております。

再建築不可の土地、建物のようなリスクの高い物件は売却時のリスクに備えて専門業者に依頼すべきです。
具体的には住友不動産販売様、三井のリハウス様、東急リバブル様、大成有楽不動産販売、UFJ不動産販売様、みずほ不動産販売様、三菱ハウスネット様、大京穴吹不動産様、センチュリー21様(ほかにも素晴らしい不動産会社様はございますが)のような大手の仲介業者様は調査能力も高く、コンプライアンスがしっかりしているため安心です。

なぜ再建築不可になるのか(4つの原因)

再建築不可になってしまう土地の主な原因は接道義務です。
昭和25年11月23日に建築基準法が施行され、その際、建築基準法第42条、43条において「建物を新築する場合、その土地が幅4m以上(特定行政庁が必要と指定した区域内では幅6m以上)の道路に2m以上接している必要がある」という接道義務が定められました。災害、事故などで火災が発生したような場合に、避難経路や緊急車両が出入りできる敷地の確保が必要であるというのが、その理由です。

この規定がなかった時代に建てられた建築物は、そのまま使用することが認められていますが、新たに建て替える際にはこの規定に準拠することが必要なため、特に都内23区などの住宅密集地などでは再建築不可物件が多く存在しているのです。そこには建築基準法43条が密接に関係しています。
また、接道義務以外の原因で建て替えできない土地もあります。例えば、市街化調整区域内にある土地や敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている土地、建築当時の法律が改正され現在の法律に適用しない既存不適格の土地、崖や擁壁などの問題がある土地なども含まれます。

不動産を売却しようと思った際にこのことを初めて知った方や、相続で再建築不可物件を譲り受けた方は不安が大きいと思いますが、再建築不可の不動産を専門的に扱ってきた弊社であれば、このような建物や土地を活用するノウハウを持っていますので、お気軽にご相談ください。

建築基準法上の道路とは

  • 建築基準法42条第一項一号 公道(国道、県道、区道など)
  • 建築基準法42条第一項二号 開発道路(都市計画法、土地区画整理法など)
  • 建築基準法42条第一項三号 既存道路(建築基準法施行前から存在した4m以上の道路)
  • 建築基準法42条第一項四号 計画道路(道路法、都市計画法など事業計画)
  • 建築基準法42条第一項五号 位置指定道路(特定行政庁から位置の指定を受けた道路)
  • 建築基準法42条第二項 みなし道路(特定行政庁が指定した道路でセットバックが必要)
  • 建築基準法43条 但し書き道路が廃止になり43条2項1号2号の新設

一見ふつうの道路に見えても建築基準法上の道路ではない私道の場合も多く、役所(道路課など)で道路について調査する必要があります。私道であってもみなし道路や開発道路、位置指定道路などに該当する場合もあります。
また、位置指定道路や二項道路に指定されていても途中で途切れてしまい、道路が奥まで届かず再建築不可物件になるケースもあります。

位置指定道路について

住宅が密集していて建築基準法上の道路に接道していない場合、その密集地で使用している私道を特定行政庁から位置指定を受ければ建築基準法上の道路として扱われる。位置指定申請図、位置指定道路廃止(変更)図が入手できます。

現況目視、測量図位置指定道路図を照らし合わせる。その際位置指定年月日、位置指定番号、位置指定内容を確認し、再建築の際に現況が申請図と違う場合は、特定行政庁でヒアリングのもと申請図の通りに復元しなくてはいけません。売却の際はしっかり調査しましょう。

位置指定の条件
  • 幅員4m以上で隅切りを設けること
  • 道路の境界がはっきりしていて排水設備を設けること
  • 原則通り抜け道路であること(または転回路を設ける)
  • 道路の権利関係者全員の承諾
  • 道路が行き止まりの場合35m以内

この条件を満たせば建築基準法上の道路として位置指定の許可が下りる可能性がある。

43条但書制度廃止と43条2項新設(平成30年9月25日施行)

改正前の但し書き

そもそも道路への接道義務は消防上、交通上の安全が目的です。火災や地震などの災害の避難などを想定した規定になっています。そこで建築基準法上の道路に接道していなくても例外的に要件を満たせば建築許可がおり、建て替えが可能になります。

建築基準法施行規則10条の2の2該当することが要件(再建築不可の土地に公園、緑地、広場などが隣接する場合など)申請には通路や空き地の所有者の承諾が必要です。建築主事から建築審査会に変わってか審査が厳しくなっている傾向があります。そのため建築主事の時に一度但し書きの許可が下りていても、建築審査会になって許可が下りなくなるケースがあります。

43条但し書き  建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。)に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

↓↓↓43条但書が無くなり、43条2項1号2号になりました。↓↓↓

43条但し書きの改正法が平成30年6月27日に公布されました。今までは建築審査会が建築確認の際に個別に審査して同意し特定行政庁が許可を行っていました。

建築基準法第43条(改正後、平成30年9月25日施行)
第1項 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

第2項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一号 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

二号その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

関連
建築基準法施行規則第10条の3

第1項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一 農道その他これに類する公共の用に供する道であること。
二 令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準に適合する道であること。

第3項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める建築物の用途及び規模に関する基準は、延べ面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあっては、その延べ面積の合計)が二百平方メートル以内の一戸建ての住宅であることとする

第4項 法第四十三条第二項第二号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員四メートル以上のものに限る。)に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する道路であって、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。

再建築不可物件のパターン

以下のような土地に建っている建物が再建築不可物件であり、新築への建て替え、改築、増築ができません。再建築不可物件となる3つの種類をご紹介します。

不適合接道

敷地と道路が接する距離が2m未満の場合、再建築不可となる可能性があります。

袋地(囲繞地)

隣家の土地などを通路として利用し、道路に面していない土地に建っている場合、再建築不可です。袋地は四方八方建物に囲まれており他人の土地(囲繞地)を通らなければ外に出ることのできない状況です。

囲繞地には、囲繞地通行権が認められており、通行承諾が取れなくても裁判所が代わりに通行の許可を出してくれます。費用がかかるためできるだけ当事者で解決することをお勧めします。

敷地延長(旗竿地)・不整形地

敷地延長の場合、接道はしているものの、接道幅が2mに達していない場合です。土地に接している道路の幅員が4m未満(一部の地区では6m未満)の場合、再建築不可となる場合があります。

再建築不可のメリット

  • 好立地でも安く購入できる。
  • 固定資産税や相続税も安い。
  • リスクも高いが高利回りが期待できる。

再建築不可の弱点

再建築不可の不動産には特有の癖があります。建て替えができないので現況を生かさなくてはいけません。

  • 密集地に多く日当たりが悪い場合が多い。
  • 建物との距離が近いため足場を組めず外装リフォームを入れにくい。
  • 隣地と通路や配管などのトラブルが起きやすい。
  • 通路が狭く駐車場がない。
  • 住宅ローンが使えない場合が多い。

このようにメリットよりデメリットのほうが多いのです。

再建築不可の売却と相場

再建築不可の物件の相場を考えるとき、建て替えができないので敷地面積よりも既存建物のボリューム(延床)や使用感、構造躯体がしっかりしているかが重要になってきます。しかし再建築不可を好んで買う投資家がいます。再建築不可の物件は安いため高利回りが期待できるからです。

再建築不可を高く売却するには

  • 建物を綺麗に使用する
  • 通行掘削の承諾を取っておく(これがないと安くなってしまうケースがあります。)
  • 境界を確定しておく
  • 簡単なリフォームを入れておく(修繕履歴は保管したほうが良い)
  • 隣地とのトラブルを解決しておく

これらの事項をできる範囲で努力しましょう!また専門の不動産業者に相談しましょう。だいたいの不動産業者は相談料は発生しません。

再建築不可を建て替えできるようにする方法

  • 位置指定を申請して許可を受ければ2m以上接道して再建築できる!
  • 43条但し書きの許可⇒43条2項の許可に
  • 接道条件を満たせるように隣地の土地を購入

再建築不可物件売却の注意

再建築不可の物件は密集地で建物が古いことがほとんどです。瑕疵担責任は免責でないと後でトラブルになりかねません。また2020年4月より民法が改正され瑕疵担保責任が廃止され契約不適合責任に変わり売り主の責任範囲が広くなります。
再建築不可の物件は密集しているため境界が確定していない場合も多いです。費用が掛かるので境界非明示で買い取ってくれる購入者がお勧めです。不動産業者自体がよく理解せずに仲介をして後でトラブルになるケースもあります。専門業者に頼みましょう。

再建築不可の売却時の瑕疵担保責任とは?契約不適合責任に変わる?

現在の民法は隠れた瑕疵に関して瑕疵担保責任を規定しています。瑕疵担保責任という言葉は聞き慣れない人も多いと思いますが非常に重要です。
簡単に言えば「売却後、隠れた瑕疵(故障)が発見された場合には売主様はちゃんと元に戻してくださいね」と言うことです。

これでは売却しても不安な毎日を過ごさなくてはいけません。この瑕疵には心理的瑕疵、法律的瑕疵、物理的瑕疵などがあります。再建築不可物件は売却時、築年数が古い、私道などの承諾、掘削の問題があるため非常にトラブル要素を多く含んでいます。
築年数が古い建物や再建築不可の建物などは瑕疵担保責任を免責で契約することをお勧めします。

また、2020年4月1日から施行の民法改正により今後は、瑕疵担保責任が廃止され契約不適合責任へと改正されます。このような背景のもと、隠れた瑕疵とは関係なく、目的物が契約内容から乖離、相違している契約に対する責任(以下、契約不適合責任)が新たに施行されます。契約不適合責任は、法定責任ではなく、債務不履行責任として扱われます。

現行民法では、売買対象物件の隠れた瑕疵に対して買主の救済手段としては損害賠償請求と解除の二つの選択肢しかありませんでしたが、改正民法では、履行可能であれば追完請求ができ、代金減額請求が催告により可能となりました。
また現行に比べ目的達成できない場合でも通知だけで契約解除できるようになります。買主に有利になるわけです。
また、権利の保全にあたり知ってから1年以内に契約不適合の事実の通知するだけでよくなります。

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