再建築不可物件は建て替え、融資問題、以外のデメリットはありますか？？

建て替えの問題、金融機関の融資の問題以外にもたくさんあります。

それは私道の通行、掘削(ライフライン）の問題、隣地との権利関係、リフォーム工事の際の足場の問題、密集地に多いため日当たりや風通しが悪い、築年数が古いため地震に弱い(旧耐震）、工事車両が入れないためリフォーム工事費用が上がる、火事になると(全焼）復元できない。車が入れない、電線、プロパンガスなどのガスボンベなどが隣地に越境してしまう問題、などがあります。
中でも一番多いのは私道のトラブルです。非常に頻繁に起きます。

再建築不可物件のメリットと不動産投資としての有効性？？

再建築不可物件は通常の物件より5割～6割程度で取引されています。つまり格段に安いです。
東京をはじめ一都三県の駅近くは土地が高くてなかなか買えません。ですが、再建築不可物件なら好立地でも安く購入できます。

リフォームができるので収益物件、マイホームとしても使えます。ただし共同住宅の大規模修繕はできないので注意が必要です。

また、都市計画法の用途地域によっては飲食店に使用されていたり、なかなか知られていませんが行政、区によっては民泊や旅館業としても利用されているケースがあるようです。

収益性で見ても好立地、駅近な物件を安価に買えるわけですから通常の不動産に比べて利回りが高い傾向にあります。ただし再建築不可物件は築年数が古いため修繕費、管理費用等が高くなってしまいがちです。賃貸として貸す前にしっかりと補強、リフォーム工事が必要です。

リフォーム工事をして、住み続けるという方法もありますが、その土地を離れなければならない人や再建築不可物件を相続した人などは、空き家のまま10年以上も放置しているケースも多くあります。
しかし、空き家のまま放っておくと建物が老朽化して、周囲の住民から苦情がくることも多く、売却を考えざるを得ない方々から弊社にご依頼をいただくことが多くなりました。

そこで、つい最近「再建築不可物件だと知った」という方や、再建築不可物件について詳しく知らない方のために詳細をまとめましたので、今後のためにお役立てください。

再建築の土地の問題を解決するには？(新築できる土地にしたい！！）

再建築不可の問題を解決できるケースがいくつかありますが、中でも再建築可能になる現実的な方法として接道している隣地の土地を買う方法と43条2項の申請によって建て替えをする方法などがあります。

43条2項の許可には近隣住民との協議、承諾が必要なりなかなか大変です。
また、43条2項の許可が下りた場合、新築に限り通常の住宅ローンが使えます。43条2項の申請は弊社の印象としては再建築不可物件の問題が解消される可能性が緩和されたイメージです。
また隣地の土地を買う場合は足元を見られるため高額な金額を提示されることがあります。

このような再建築不可の問題は弊社のような専門業者に相談するのが良いと思われます。
問題を解決できれば高額売却、高額査定、高額買取につながります。

総務省(平成２５年）の調査では東京23区の住宅は再建築不可物件、未接道の土地がおおよそ9％もあります。約一割が再建築不可、未接道の土地なんです。
再建築不可の土地問題を解決し、お客様（ユーザー様）の資産を守る事が弊社の使命だと感じております。

再建築不可の土地、建物のようなリスクの高い物件は売却時のリスクに備えて専門業者に依頼すべきです。
大手の仲介業者様は調査能力も高く、コンプライアンスがしっかりしているため安心です。

再建築不可になってしまう土地の主な原因は接道義務です。
昭和25年11月23日に建築基準法が施行され、その際、建築基準法第42条、43条において「建物を新築する場合、その土地が幅4m以上（特定行政庁が必要と指定した区域内では幅6ｍ以上）の道路に2m以上接している必要がある」という接道義務が定められました。災害、事故などで火災が発生したような場合に、避難経路や緊急車両が出入りできる敷地の確保が必要であるというのが、その理由です。

この規定がなかった時代に建てられた建築物は、そのまま使用することが認められていますが、新たに建て替える際にはこの規定に準拠することが必要なため、特に都内23区などの住宅密集地などでは再建築不可物件が多く存在しているのです。そこには建築基準法43条が密接に関係しています。
また、接道義務以外の原因で建て替えできない土地もあります。例えば、市街化調整区域内にある土地や敷地上空に17万ボルト以上の高圧線が通っている土地、建築当時の法律が改正され現在の法律に適用しない既存不適格の土地、崖や擁壁などの問題がある土地なども含まれます。

不動産を売却しようと思った際にこのことを初めて知った方や、相続で再建築不可物件を譲り受けた方は不安が大きいと思いますが、再建築不可の不動産を専門的に扱ってきた弊社であれば、このような建物や土地を活用するノウハウを持っていますので、お気軽にご相談ください。

位置指定道路について

住宅が密集していて建築基準法上の道路に接道していない場合、その密集地で使用している私道を特定行政庁から位置指定を受ければ建築基準法上の道路として扱われる。位置指定申請図、位置指定道路廃止(変更）図が入手できます。

現況目視、測量図位置指定道路図を照らし合わせる。その際位置指定年月日、位置指定番号、位置指定内容を確認し、再建築の際に現況が申請図と違う場合は、特定行政庁でヒアリングのもと申請図の通りに復元しなくてはいけません。売却の際はしっかり調査しましょう。

位置指定の条件

• 幅員4ｍ以上で隅切りを設けること
• 道路の境界がはっきりしていて排水設備を設けること
• 原則通り抜け道路であること（または転回路を設ける）
• 道路の権利関係者全員の承諾
• 道路が行き止まりの場合３５ｍ以内

この条件を満たせば建築基準法上の道路として位置指定の許可が下りる可能性がある。

43条但し書き　　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。）に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。

建築基準法第43条（改正後、平成30年9月25日施行）
第１項　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

第２項　前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
一号　その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

二号その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

関連
建築基準法施行規則第１０条の３

第１項　法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一　農道その他これに類する公共の用に供する道であること。
二　令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準に適合する道であること。

第３項　法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める建築物の用途及び規模に関する基準は、延べ面積（同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあっては、その延べ面積の合計）が二百平方メートル以内の一戸建ての住宅であることとする

第４項　法第四十三条第二項第二号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。
一　その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること
二　その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接する建築物であること。
三　その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する道路であって、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。

不適合接道

敷地と道路が接する距離が2m未満の場合、再建築不可となる可能性があります。

袋地（囲繞地）

隣家の土地などを通路として利用し、道路に面していない土地に建っている場合、再建築不可です。袋地は四方八方建物に囲まれており他人の土地（囲繞地）を通らなければ外に出ることのできない状況です。

囲繞地には、囲繞地通行権が認められており、通行承諾が取れなくても裁判所が代わりに通行の許可を出してくれます。費用がかかるためできるだけ当事者で解決することをお勧めします。

敷地延長（旗竿地）・不整形地

敷地延長の場合、接道はしているものの、接道幅が2ｍに達していない場合です。土地に接している道路の幅員が4m未満（一部の地区では6m未満）の場合、再建築不可となる場合があります。

• 建物を綺麗に使用する
• 通行掘削の承諾を取っておく（これがないと安くなってしまうケースがあります。）
• 境界を確定しておく
• 簡単なリフォームを入れておく（修繕履歴は保管したほうが良い）
• 隣地とのトラブルを解決しておく