袋地・囲繞地(いにょうち)とは?

袋地・囲繞地(いにょうち)とは?

inyouti住宅密集地に多く見られるのが袋地・囲繞地(いにょうち)です。四方を他の土地などに囲まれ、全く道路に接していない土地を袋地といいますが、この袋地を囲んでいる土地が囲繞地です。この囲繞地に囲まれた袋地に建っている建物も再建築不可物件のひとつとみなされます。その理由は、「道路(公道・私道・位置指定道路など)に2m以上接する」という接道義務を果たさないからです。

また、袋地は道路に接していないので、そこに住んでいる人は囲繞地の所有者に承諾を得ることなく囲繞地を通って道路に出る(最低限の範囲で通路をつくることができる)ことができます。この権利を囲繞地通行権といいますが、これは法律で権利として定められています。その権利の内容は細かく規制されており、基本的には囲繞地の所有者に対し通行料を支払う義務が発生します。

袋地が存在する理由としては、もともと大きな土地を複数に分割して別々の人が所有したケースがあげられます。例えば、身内でひとつの土地を分け合った場合に、接道の問題を気にすることなく分割してしまったようなケースです。

このようなパターンでは、袋地の所有者がいざ土地を売却しようと思ったときに気づくことが多く、後でご紹介する囲繞地の所有者との交渉により解決できるケースもありますが、現実的には難しいことの方が多いようです。

囲繞地・袋地の場合の解決策

袋地には様々なデメリットがあるため、土地の価値は低く見られがちです。

袋地のデメリット

  • 再建築不可となる可能性が高い。
  • 売却できないケースが多い。
  • 囲繞地の一部を通路として利用せざるを得ないため、
    囲繞地の所有者に気を使わなければならない。
  • 開放感に乏しく、風通しが悪くなりがち。

袋地では再建築ができないので、空き家のまま放っておくケースが多く見られますが、近所からクレームが発生することも多く、何らかの解決策を見いだすことをおすすめします。ここでは2つの解決策をご紹介しますので、諦めずにご検討ください。

解決策1

囲繞地の所有者と交渉し再建築可能にする。

囲繞地の一部を購入する。

袋地の所有者が再建築するためには、隣地を購入するという方法があります。接道部分が自分名義の土地になれば、建て替えることが可能です。

接道に必要な土地と袋地の自分の土地を等価交換する。

接道(2m以上必要)として必要となる囲繞地と、袋地の自分の土地を等価交換し、交換した接道部分の土地を自分名義にすることで、再建築の条件をクリアできます。(※等価交換とは、等しい価値の土地をお互いに交換することです。)

再建築できるようにするためには、上記2つの方法がありますが、いずれも隣家など囲繞地の所有者と交渉する必要があり、また既に建物が建ってしまっていることで間口2mの土地が確保できないなど、現実的には交渉が難しいケースの方が多いといえます。

解決策2

売却する。

袋地の場合、再建築可にするための解決が難しいことが多く、いざ売却しようと思っても、一般の不動産業者では買取不可となってしまいがちです。

しかし、再建築不可物件に特化した不動産仲介業者であれば、納得できる価格で売却できることも多くあるので、まずは相談してみることをおすすめします。

再建築不可物件を活用する方法をもっと詳しく知りたい方は、こちらをご確認ください。

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