袋地・囲繞地(いにょうち)とは?

袋地・囲繞地(いにょうち)とは?

inyouti住宅密集地に多く見られるのが袋地・囲繞地(いにょうち)です。東京などの都心部に非常に多く、四方を他人の土地などに囲まれ、全く道路(建築基準法上の道路)に接していない土地を袋地といいますが、この袋地を囲んでいる土地が囲繞地です。この囲繞地に囲まれた袋地に建っている建物も再建築不可物件のひとつとみなされます。その理由は、「道路(公道・私道・位置指定道路など)に2m以上接する」という接道義務を果たさないからです。つまり再建築不可物件ということです。再建築不可物件のなかでも特にトラブルになりやすいのが囲繞地に囲まれた袋地の再建築不可物件です。敷地延長、旗竿地のように公道につながっている再建築不可物件よりも袋地はさらに価値が下がります。また、袋地は道路に接していないので、そこに住んでいる人は囲繞地の所有者に承諾を得ることなく囲繞地を通って道路に出る(最低限の範囲で通路をつくることができる)ことができます。この権利を囲繞地通行権といいますが、これは法律で権利として定められています。その権利の内容は細かく規制されており、基本的には囲繞地の所有者に対し通行料(償金)を支払う義務が発生します。

袋地が存在する理由としては、もともと存在していた大きな土地を複数に分割して別々の人が所有したケースがあげられます。例えば、身内でひとつの土地を分け合った場合に、接道の問題を気にすることなく分割してしまったようなケースです。このようなパターンでは、袋地の所有者がいざ土地を売却しようと思ったときに気づくことが多く、後でご紹介する囲繞地の所有者との交渉により解決できるケースもありますが、現実的には難しいことの方が多いようです。

袋地、囲繞地通行権の問題(トラブル)

袋地は囲繞地(隣地)に通路を開設することもできます。囲繞地通行権の注意点は隣地の通行に関して必要最小限に使用しなくてはいけないことです。また、元々一筆の土地を分筆した場合は基本的には従前の分筆した土地を通らなくてはいけません(無償)。
(囲繞地通行権の範囲とは?)
では囲繞地通行権はその物件にたどりつくまでにどのような人が通行できるのでしょうか?
民法では囲繞地通行権は所有権者に対して認められた物権です。そこから拡大解釈され、所有者の通行権の範囲は所有者の家族、配達人などの訪問客などにも認められています。

隣地、私道、通路の掘削問題(ライフライン、水道、ガス管の設置)
隣地にライフライン等の配管を設置できるのか?
他人の土地を承諾なく勝手に工事することはできません。しかしライフライン(上下水道、ガス管)などは建物を使用する際にかならず必要です。以下の法律により、ライフラインの設置が認められています。
下水道法では十条一項(排水設備の設置等)では、「公共下水道の供用が開始された場合においては、当該公共下水道区内の土地の所有者、使用者又は占有者は、遅滞なく、その土地の下水を公共下水道に流入させるために必要な排水管その他の排水施設(以下「排水設備」という)を設置しなければならない。ただし、特別の事情により公共下水道管理者の許可を受けた場合その他政令で定める場合においては、この限りでない。」と定められており、公共下水道の処理区域内となった場合には、公共下水道への排水が義務付けられております。(国土交通省ホームページ参考)

下水道法十一条一項(排水に関する受忍義務等)は、「第十条・第一項の規程により排水設備を設置しなければならない者は、他人の土地又は排水施設を使用しなければ下水を公共下水道に流入させることが困難であるときは、他人の土地に排水施設を設置し、又は他人の設置した排水施設を使用することができる。この場合においては、他人の土地又は排水設備にとって最も損害の少い場所又は箇所及び方法を選ばなければならない。」と定められております。

また、民法上の相隣関係の規定では、下水に関しては、
民法220条で高地の土地所有者は他人の底地を通じて下水道等に至るまで余水(雨水など)を通過させることができると規定されています(余水排池権)
民法221条では高地の土地所有者は底地の土地所有者が設置した排水管を使用し下水道等に至るまで排水することができると規定しております(流水用工作物の使用権)。

 

結論 上記のような権利はありますが特別な事情(ケースによる)がなければ過去の判例からも設置できる可能性は高いと思われます。


袋地ではないが通路部分が共有持ち分の場合

建築基準法上の道路、つまり公道に出るまでの通路が共有で所有権を持っている場合、掘削工事には共有者の承諾が必要です。掘削工事を行うにあたって配管をつなげるためには水道局に共有者の承諾書の提出が必要です。では通路、私道の共有者が承諾してくれない場合はどうでしょうか??
特段の理由がなければ裁判所から必要な範囲などの承諾(判決)をしてもらいます。(ケースによる)ただし共有者が多い
法的な根拠としては共有物の使用行為にあたるからです。ただし裁判になれば時間がかかります。また私道が2メートルを超える場合共有者同士借地権設定をすれば建て替えが可能になるケースがあります。

袋地にある再建築不可物件のリフォームはできるの?

袋地の再建築不可物件は囲繞地に囲まれているため、隣地との間が狭く屋根や外壁のリフォームをするために足場などを組む際に隣地を使用しないとリフォームまたは修繕できない場合が多い傾向にあります。隣地の承諾があれば隣地を使用してリフォームは可能ですが承諾が得られない場合特段の理由がなければ調停によって、妥協点を探るか、あるいは裁判を起こして裁判所から必要最低限な範囲などの承諾(判決)をしてもらいます。(ケースによる)その場合、隣地を必要な範囲で一時的に、隣地の使用を認めています。もちろん隣地に損害を与えた場合は損害賠償の請求が発生します。また、囲繞地通行権の)適用範囲の中に施工会社の作業員も入っています。(判例など参照)
第209条(隣地使用権)
土地の所有者は、境界又はその付近において障壁又は建物を築造し又は修繕する必要最低限の範囲内で、隣地の使用を請求することができる。
ただし、隣人の承諾がなければ、その住家に立ち入ることはできない。

2)前項の場合において、隣人が損害を受けたときは、その償金を請求することができる。

袋地でも囲繞地(隣地)を利用してリフォームできるでしょう。

 

 

囲繞地・袋地の場合の解決策

袋地には様々なデメリットがあるため、土地の価値は低く見られがちです。

袋地のデメリット

  • 再建築不可となる可能性が高い。
  • 売却できないケースが多い。
  • 囲繞地の一部を通路として利用せざるを得ないため、
    囲繞地の所有者に気を使わなければならない。
  • 開放感に乏しく、風通しが悪くなりがち。

袋地では再建築ができないので、空き家のまま放っておくケースが多く見られますが、近所からクレームが発生することも多く、何らかの解決策を見いだすことをおすすめします。ここでは2つの解決策をご紹介しますので、諦めずにご検討ください。

解決策1

囲繞地の所有者と交渉し再建築可能にする。

囲繞地の一部を購入する。

袋地の所有者が再建築するためには、隣地を購入するという方法があります。接道部分が自分名義の土地になれば、建て替えることが可能です。

接道に必要な土地と袋地の自分の土地を等価交換する。

接道(2m以上必要)として必要となる囲繞地と、袋地の自分の土地を等価交換し、交換した接道部分の土地を自分名義にすることで、再建築の条件をクリアできます。(※等価交換とは、等しい価値の土地をお互いに交換することです。)

再建築できるようにするためには、上記2つの方法がありますが、いずれも隣家など囲繞地の所有者と交渉する必要があり、また既に建物が建ってしまっていることで間口2mの土地が確保できないなど、現実的には交渉が難しいケースの方が多いといえます。

解決策2

売却する。

袋地の場合、再建築可能にするための解決策が難しいことが多く、いざ売却しようと思っても、一般の不動産業者では買取不可となってしまいがちです。

しかし、再建築不可物件に特化した不動産仲介業者であれば、納得できる価格で売却できることも多くあるので、まずは相談してみることをおすすめします。

再建築不可物件を活用する方法をもっと詳しく知りたい方は、こちらをご確認ください。

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