再建築不可物件を再建築可能にする方法

再建築不可物件を再建築可能にするには

「建物を新築する場合、その土地が幅4m以上(特定行政庁が必要と指定した区域内では幅6m以上)の道路に2m以上接している必要がある」という建築基準法の規定があります。そのため、建物を取り壊して建て替えしようとしても、この基準を満たさない場合は再建築できません。

逆に、建築基準法が定めた道路に2m以上接するという条件を満たせば再建築ができるということになるので、現在、接道が2mに満たなくても、2m以上になるよう状況を変えることができれば問題は解決します!

再建築が可能になる具体例

現在、再建築不可の物件も、状況を変えることで再建築できるようになります。そこで、その具体的な事例をご紹介しましょう。

隣地を購入する方法

具体的な事例のひとつに、敷地の一部が隣地Aと隣地Bに挟まれた通路状になっていて、その路地を通らないと道路からの出入りを行うことができない宅地があります。敷地延長、もしくは敷延とも呼ばれ、この路地状部分が2mに満たない場合は、建て替えができません。

解決する手段としては、隣地A、もしくは隣地Bから不足分を購入するという方法があります。たとえば、路地状部分が1.9mしかなかった場合、残りの0.1mを購入することで間口2m幅を確保することになり、再建築が可能です。

ただ、前面道路の接道部分が2mを満たすのと同時に、幅を延長した箇所から宅地内に入るまでの箇所においても2m以上必要(道路から直径2mのボールを転がした際に、宅地部分まで到達することが必要)なので、隣地から購入する際にはその部分も考慮して購入することが必要です。

また、このような土地は旗型の形状をしていることから「旗竿地」とも呼ばれています。敷地延長、旗竿地についての詳細はこちらをご確認ください!

ご紹介した方法を検討し、可能性があれば具体的に話を進めてみてはいかがでしょうか。ただし、隣家の同意を得るためには、専門家の知識が必要になることが多くあります。不安な場合は、ぜひ弊社にご相談ください!丁寧にご説明させていただきます。

位置指定道路の申請(42条1項5号道路)

近隣の土地所有者で土地を出しあった私道を位置指定道路として申請します。位置指定道路に2メートル接道することによって再建築できるようになります。いくつかの基準があり、クリアする必要があります。申請には全員の承諾と印鑑証明書が必要です。

条件

  • 道路の入り口にすみ切りを設けなくてはいけません。
  • 行き止まりの場合は35メートル以内
  • 排水設備を設けること
  • 4~6メートル以上の幅員が必要
  • 道路部分を分筆し地目を公衆用道路としていること

43条但書制度廃止と43条2項新設(平成30年9月25日施行)


改正前の但し書き

そもそも道路への接道義務は消防上、交通上の安全が目的です。火災や地震などの災害の避難などを想定した規定になっています。そこで建築基準法上の道路に接道していなくても例外的に要件を満たせば建築許可がおり,建て替えが可能になります。建築基準法施行規則10条の2の2該当することが要件(再建築不可の土地に公園、緑地、広場などが隣接する場合など)

申請には通路や空き地の所有者の承諾が必要です。建築主事から建築審査会に変わってから審査が厳しくなっている傾向があります。そのため建築主事の時に一度但し書きの許可が下りていても、建築審査会になって許可が下りなくなるケースがあります。

43条但し書き  建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第44条第1項を除き、以下同じ。)に2m以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物、その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない。


↓↓↓旧の43条但書が無くなり、43条2項2号になりました。↓↓↓

43条但し書きの改正法が平成30年6月27日に公布されました。今までは建築審査会が建築確認の際に個別に審査して同意し特定行政庁が許可を行っていました。

築基準法第43条(改正後)

第1項 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

 

第2項 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。

一 その敷地が幅員四メートル以上の道(道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省で定める基準に適合するものに限る。)に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの

二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの


関連

建築基準法施行規則第10条の3

 

第1項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。

一 農道その他これに類する公共の用に供する道であること。
二 令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準に適合する道であること。

第3項 法第四十三条第二項第一号の国土交通省令で定める建築物の用途及び規模に関する基準は、延べ面積(同一敷地内に二以上の建築物がある場合にあっては、その延べ面積の合計)が二百平方メートル以内の一戸建ての住宅であることとする


第4項 法第四十三条第二項第二号の国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに掲げるものとする。

一 その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員四メートル以上のものに限る。)に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する道路であって、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。

印象としては再建築不可物件の問題が解消される可能性が緩和されました。
高額買取が可能に!!

 

 

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