再建築不可物件を購入するメリットと、購入時に気をつけるべきポイント

2017年12月27日(水)

中古一戸建てを購入したい気持ちとは裏腹に東京の物件は販売価格が高く、中古物件でも購入を迷ってしまいます。そんな中「こんなに安い物件があるの?」と目を引くのが再建築不可物件です。再建築不可物件はそうでないお家に比べて非常に安いのですが、あまりに安すぎてかえって怪しく感じてしまうことやそもそも“再建築不可”というワードの意味が分からず困ってしまうことがあるでしょう。

でも、再建築不可物件=粗悪ではありません。再建築不可物件の性質とデメリットをしっかり知ればむしろお得に住むことが可能です。こちらでは、再建築不可物件を購入するうえでのメリットとデメリットを詳しくご紹介します。

そもそも再建築不可物件とは?

再建築不可物件とは文字通り再建築が認められない土地建物です。つまり、中古住宅を一度取り壊した場合はもう家を建て直すことができません。改築(リフォーム)についても制限があります。

ただし、いま存在している再建築不可物件に住み続けることは認められていて「いつまでに取り壊さなければならない」と言われる心配はありません。

これは土地の場所に問題があります。わかりやすく言えば再建築不可物件は「法律によって家を建てられなくなった土地」に家が建っている状況なのです。

再建築不可物件にかかわる法律は建築基準法です。昭和25年11月23日に建築基準法が施行され、その際、建築基準法第42条、43条において「建物を新築する場合、その土地が幅4m以上(特定行政庁が必要と指定した区域内では幅6m以上)の道路に2m以上接している必要がある」という接道義務が定められました。災害、事故などで火災が発生したような場合に、避難経路や緊急車両が出入りできる敷地の確保が必要であるというのが、その理由です。

よって、道路の幅が不十分な不適合接道・未接道、他人の土地に囲まれた袋地は確実に再建築不可物件です。不整形地も再建築不可物件が多いです。

再建築不可物件を購入するメリット・デメリット

こちらでは再建築不可物件を購入するメリットとデメリットを紹介します。
もし、再建築不可物件を使わなくなった場合も弊社のような買取会社への売却が可能です。

メリット

再建築不可物件は一度取り壊してしまえばもうそこに家を建てることができません。
実はその状態でも土地を買うメリットはあります。

相場よりも安い金額で購入ができる

再建築不可物件は相場より安い物件価格で購入ができます。たとえ東京23区内であっても手の届く価格になっていることが多いです。相場より物件が安くなる理由は再建築不可である点と、昭和25年から施工された法律であることから再建築不可物件が非常に古くなっていることが理由です。

相場との安さを感じやすいのは立地の良いところです。駅の近くなどこだわりの条件があるなら再建築不可物件の購入が選択肢になりやすいです。

固定資産税が安くなりやすい

再建築不可物件は価格がそうでない物件より安いです。しかも、税金を計算するうえでの評価額も安く計算される傾向にあります。不動産にかかる税金は大きくなりがちですが再建築不可物件をうまく活用すれば固定資産税を安く抑えられます。

相続税も安くなりやすい

再建築不可物件の評価額は相続税についての評価においても安くされやすいです。相続財産が基礎控除に近い家庭であれば引っ越しや建て直しを機に再建築不可物件に住むことも一つの選択肢となります。

土地や建物の評価額が安いということは収益物件として購入する場合もメリットになります。

安く購入しても、賃料を下げる必要はない

再建築不可物件を貸すときは相場通りの値段で借り手がつきます。

再建築不可物件は売られている価格が安いので収益物件として購入しても安く貸さなければいけないのだろう…と思われる気持ちはよくわかります。しかし、再建築不可物件と賃料はそうでない物件と変わりません。なぜなら借りられる、住めるという点での差異がないからです。また、再建築不可物件の立地によっては多少古くても住みたいという需要も見込まれます。

ただし、家が古くなっているため収益物件として活用するならなおさらリフォームが推奨されます。

購入した後に再建築可能な物件に変えられる可能性がある

再建築不可物件とは建築基準法の決めた基準を満たしていないものを言います。逆に言えば再建築不可物件が建築基準法の要件に合えば再建築が可能な物件に変えられます。

不適合接道なら設置している道路の幅が2mになるよう買い足すこと、袋地の場合は囲んでいる土地の一部を買って道路まで幅2m以上の道を作る敷地延長で建築可能な物件になります。ただし、土地面積を増やすうえでは隣人との交渉が必須になります。

あえて更地にすることもできる

あえて再建築不可物件の家屋を取り壊して更地にすることもできます。更地にした土地は駐車場にすれば収益の可能性が出てきます。ただし、駐車場にする場合は車の入るスペースがあることをしっかり確認しなければいけません。

デメリット

再建築不可物件の値段が安くなっているということは相応のデメリットは当然あります。再建築不可物件を購入して幸せになれるよう、デメリットとも向き合いましょう。

家が古い

再建築不可物件は法律の基準が古かったときに建てられています。そのため、築50年以上ということも珍しくありません。しかも再建築不可物件として売られている建物は前の所有者が空き家のまま長期間放置していたことも考えられます。つまり、家の中にどんな問題があるか分かりません。
再建築不可物件を購入した後はリフォームが必須となります。

リフォーム費用がかさみやすい

リフォームが大掛かりになることからお金がかさみやすく、手間がかかる点で引き受けてくれる業者が少ないこともデメリットになります。

そのため、再建築不可物件を購入するときは物件価格+リフォーム価格で比較しましょう。

リフォームをするなら耐震強化は法律上の義務として絶対に行わなければいけません。

東京都内の場合は増築ができない

再建築不可物件の扱いについては各自治体で差があります。東京都内の場合は増築が認められていないのでリフォームの際は注意してください。場合によってはリフォーム中に自治体の指導が入ることもあります。

住宅ローンの金利が高くなる

再建築不可物件は通常の物件より安く購入できますが、それはローン購入において支払金利が高くなることを意味します。再建築不可物件についての住宅ローンは高めに設定されていて低く見積もっても3.9%です。通常の住宅ローンが1%程度であることを考えるとかなり割高です。

金額によってはフリーローンで借りることも可能ですが、もっと金利が高くなります。連帯保証人も求められるでしょう。

再建築不可物件をお得に購入するならできるだけ高い割合を自己資金で賄うことが大切です。ローンの返済期間を短くすることも一つの手です。

様々な問題が起きやすい

再建築不可物件は密集地にあり土地面積や建物面積も狭いため通路の狭さや日当たりの悪さがデメリットとなります。しかも、隣地との関係にシビアな傾向もあります。

購入した後に住めないと放置すると、雑草や害虫、侵入者などの問題でクレームとなりかねない点も注意が必要です。

再建築不可物件を購入する前に気をつけるポイント

再建築不可物件の販売戸数は多くないため、ここだと思った物件を買いたくなる気持ちはよくわかります。しかし、よく考えずに購入すると先ほど挙げたようなデメリットでかえって損をしてしまいます。

リフォーム済みの場合、耐震基準が満たされているかどうか

リフォームはうまくやれば体裁をいくらでもきれいに見せられます。だから、リフォーム済み物件の中身は玉石混交です。ひどい場合は耐震基準が満たされていない、壁や柱がボロボロになったままということもあります。

売り主が売却した理由は何か

売主が売却した理由も値段に関わっています。再建築不可物件は相場より安いですが、安い理由は物件によって様々です。もし、リフォームのために足場を組めないほど狭いことや、状態が著しく悪いことが理由なら購入をやめたいです。特に隣人トラブルをかかえている物件は危険です。

通行承諾書を取得してあるかどうか

袋地の場合は他人の土地に四方を囲まれた状態になります。つまり、土地から無許可で外に出ることができません。したがって生活のために周りに住む人から通行承諾書を取得します。もし、通行承諾書をとらないと隣人トラブルが起きてしまう可能性があります。

通行承諾書を取得してあるかどうか

袋地の場合は他人の土地に四方を囲まれた状態になります。つまり、土地から無許可で外に出ることができません。したがって生活のために周りに住む人から通行承諾書を取得します。もし、通行承諾書をとらないと隣人トラブルが起きてしまう可能性があります。

隣地との境界が確定しているか

隣地との境界が確定していないとリフォームなどで問題になりやすいです。教会を確定させるためには過去の資料を参照したり、交渉で新たに土地の境界を決めたりします。ここも隣人トラブルになりやすいポイントです。

隣地との距離は確保されているか

隣地との距離が確保されていないと隣地を侵してしまうことや隣地の生活によって害をこうむることが起こりえます。特に外壁リフォームを行う場合は隣地との距離がないと不可能になってしまいます。

築年数はどのくらいか、物理的に住むことができるか

築年数が長ければ長いほど、空き家機関が長ければ長いほど家の中がボロボロになっています。再建築不可物件は木造建築が多いのでシロアリや雨漏りで家がすぐに壊れてしまうことがあります。建物についての瑕疵担保保障をつけてくれるか、瑕疵担保が免責であったとしても本当に住むことができるのかは必ず確認するようにしましょう。

リフォーム代はいくらかかるか

建物の状態は信頼できるリフォーム業者や建築業者に確認してもらいましょう。この時リフォーム代も同時に見積もりしてもらえばその中古物件の購入にかかわる費用を知ることができます。

まとめ

再建築不可物件はメリットよりもデメリットの方が多いため、いかにデメリットによる悪影響を避けてメリットを活かすかが問われます。建物の状態、土地面積と建物面積、隣人トラブルの有無は再建築不可物件を購入で後悔するトラブルのもと。購入の前には自分の目で確認して、周辺の情報を仕入れるようにして下さい。

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