収益物件を売却すべき最適なタイミングとは

2018年06月14日(木)

収益物件は持っているだけでお金が入る資産。経営がうまくいっている限り売る理由はありません。しかし、これから収益が減りそうな時やより収益が得られそうな不動産に投資したいときは話が変わります。

収益物件を最適なタイミングで売却すれば損失なく高い売却益を得ることができますが、一体どこを意識すれば良いのか。不動産買取の専門家である当社がわかりやすく解説いたします。

収益マンションやアパートはどのタイミングで売るべき?

不動産投資は老後の蓄えにもなり、相続税対策としても推奨されていますが収益の入らない不動産を持ち続けている事は、かえって損失になります。

 

不動産価格相場の高い時期を見極める

不動産価格相場の高い時期を見極めれば最高値に近い金額での売却が可能になります。土地の価格は公示地価や基準地価から動向を見ることができますが、建物は不動産会社のチェックが必要です。

説明した通り不動産価格相場の高い時期は東京オリンピック直前の今。2018年時点でファンドバブルが起きた時の価格水準を上回っています。新築の場合であればあえて持っておき、高い収益を得ることができるかもしれませんが中古であればできるだけ早く売却した方が良いです。売却を強く考えていない場合でも査定をおすすめします。

物件が満室で、需要があるかどうか

収益物件は入居者が定着してこそ収益を得られます。一方で誰も住んでくれない、賃貸契約をしてくれない物件であれば維持費だけがかかります。空室が目立つ物件を見て「稼げそうだ」と思う人は少ないですから売却時の査定でも損をしてしまいます。

よって、物件が満室かつ需要が高いときに売りたいです。今のところ満室が続いているようなら相場より高い値段で設定しておくことも良い選択肢です。

今後の売却価格は上がるか下がるか

売却価格が上がるか、下がるかも重要な手がかりになります。今後の売却額が大きく下がるとわかっているなら査定額が低くても売った方が良いですし、逆にまだまだ上がるようであれば、そのまま賃貸で収益を得ることが望ましいです。

収益物件を売却する時期についての考え方

収益物件を売却する時期は上記の3ポイントが基準になりますが、それでも売却を迷ってしまう気持ちはよくわかります。不動産投資の場合は持ち続けていることによって得られる利益が惜しくなってしまうし、経営がうまくいっていない場合でも「ここで売ったら損失が確定する」という思考に陥ります。

こちらでは収益物件の売却に迷ったとき、どのような考え方をすべきか紹介します。

購入金額と売却金額で比較しない

「買ったときより高く売りたい」「買ったときより安い値段で売りたくない」と考えるのは投資家として当たり前のことだと思います。ところが不動産投資に関しては購入金額と売却金額の比較が必ずしも正しいと言えないのです。

例えば、物件価格のさらなる下落が予想されるとき。この場合は一刻も早く物件を手放さなければいけません。株式投資と同じ損切りの発想です。しかし人は落ちている時こそ上がるまで待ちたいと思ってしまうものでより悪い結果を引き起こしてしまいます。投資の基本はリスクヘッジにあります。購入してから10年も経てば購入額より売却額が下回るので売却そのもので大きな利益を出すのではなくこれからの投資に繋げるくらいの心構えが大切です。

一方で売却額が購入額より高いときも注意が必要です。普通に考えれば購入額と売却額の差額と今までの利益が不動産投資の成果と言えそうですが実際は登録免許税や不動産取得税をすでに支払っているのでその分を考えなければいけません。所得税や住民税など税金の支払いもあるため思ったほどの利益が得られず、差し引きで購入金額を下回ることさえ考えられます。少なくとも購入後すぐの売却はあまりお勧めできません。

物件の維持費用について考慮にいれる

物件の維持費用はずっと同じとは限りません。築年数が経過すると色々なところが古くなるため大きな修繕費用がかかることもあります。見た目が悪いままでも良いと言うなら構いませんが機能が損なわれた場合の出費は免れませんね。このまま物件を保有して利益が得られるとして、維持費用は今後どうなるのかを考えれば損失が出る前に売却しやすくなります。

お金の必要性を改めて考える

お金は誰にとっても必要なものですが「今すぐ大金が必要」という場合とそうでない場合では売却の緊急度が異なります。収益物件の場合は多少売却額が下がっても収益を得られればあえて保持し続けた方が得をする場合があり、これが「今すぐ得られる」という現在価値と比較されるでしょう。

収益物件を売却する時期についての考え方

不動産売却はその価格相場を読むだけでなく売却手続きや税金のこと、今後の収益についてなどたくさん考えることがあります。どうしても自分で決めかねるときはぜひ当社にお問い合わせください。当社は東京を中心に多くの物件を取り扱ってきたのでお客様の物件についても正しく高額な査定が可能です。

物件を売るなら不動産買取の専門業者を選びましょう。不動産仲介会社の場合は買い手が見つかるまで契約が決まらず高額の仲介手数料が発生するのに対し買取業者は直接お客様と契約するのですぐに不動産売却ができます。この違いについてもしっかりご説明いたします。

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