土地の評価は6種類ある

土地を購入または売却する上でこの土地にはどのような可能性があるのか理解もされずに売買されています。不動産の評価は非常に難しいです。今回は、実務的な目線で重要なポイントを解説していきます。知らないで安く売ってしまって損をしたり、逆に高く買ってしまわないように最低限の知識を身につけましょう。

土地には種類がある

実は土地には種類があります。土地と言っても用途はさまざまで住宅街もあればオフィスビルが立ち並ぶ土地もあります。また新築できない土地(再建築不可）、借地権の土地、底地、市街化調整(新築が難しい）など厄介な土地もあります。登記上では、宅地、畑、山林など23種類に分かれます。土地の種類は都市計画法で土地の用途や、どのような街づくりにするか決められています。例えば用途地域では商業系の土地や住居系の土地、工業系の土地に分かれます。

土地の用途地域とはなにか？

都市計画法第４条３項、８条１項において、地域地区を定めることができます。地域地区とは都市計画区域内の土地を、どのような用途に使うのか、地区を21種類に分類しています。都市計画法の中の地域地区のうちの一つが用途地域です。用途地域は土地を評価する上で非常に重要です。用途地域によって建物の大きさ（建ぺい率、容積率、建物の高さ、）用途(飲食店や施設、工場など）などが制限されます。用途地域は（2018年４月）より、新たに導入された住居系の用途地域、田園住居地域が増えて全部で13種類あります。中でも幅広い用途として使える土地は商業地域、近隣商業地域、準工業地域、1.2種住居地域に指定されている土地です。よく見るオフィスビル街や商店街は商業系の用途地域です。住居専用地域は6種類あり低層住居専用地域は高さ制限(12メートル以下）や建物の規模が厳しく制限されているためほぼ住居としての利用しかできません。色々な使用ができる土地の方が一坪当たりの価値はあがります。

土地の価値は6種類の評価方法がある

土地の評価、価値の算定は非常に難しいです。土地は、一筆の土地に6つの価値の評価ができます。土地については、6種類の価格があるという意味です。6つの価格とは、実勢(実需）価格、公示地価、相続税路線価、固定資産税評価額、収益利回り価格、土地容積率の利用において一種単価、です。

国が発表する公的価格は公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額。通常、公的機関が出している土地の価格は実勢価格より2～3割安くなっています。
また土地は大きくなればなるほどに一坪単価が上がる傾向にあります。よく地上げという言葉を聞いたことがあると思いますが同じ条件の土地でも50坪の土地よりも100坪の方が1坪単価の価値が上がります。
また、インフラ(駅、公共施設、開発）などの地域の環境や災害などが起きやすい環境なども土地を評価する要素になます。

土地と不動産投資の関係

不動産投資を行う上で利回りが平均7％の地域を2％安い5％で買ってしまった場合、たとえ家賃収入が入ってきたとしても売却時に損してしまいます。つまり不動産は利回りだけでは判断してはいけません。よく、利回りが高ければ良いと判断している方がいらっしゃいますが、利回りが高い地域はそれだけ賃貸需要がないことになり、人口が減少している我が国においては将来リスクになる可能性があります。その地域によって平均の利回りがあり、投資する上ではその地域の平均利回りより高く買う必要があります。
不動産価格の算出方法にDCF法があります。不動産価格の評価方法の1つです。その前にその土地、建物をいくらで買うのか、価格の出し方を説明します。DCF法は収益還元法の中の1つです。

収益還元法　不動産価格（収益価格）＝一年間の純収益 ÷ 還元利回り
です。

DCF法(Discounted Cash Flow法）とは将来的に得られる利益と売却時の損失を現在の価格に割り引き、その合計額を不動産価格とする方法です。

つまり、一定期間の純収益を割引率（将来価値を、時間の経過や空室リスクや金利などを加味した上で計算する方法です）で現在価値に割り引いた価値、さらに将来に売却を想定した復帰価格（最終還元利回り）を割引率で現在価値に割り引いた価値を合計して価格を求める方法です。割引率は5％～10％くらいの設定が良いと思われます。

容積率の利用において一種単価，レンタブル比の活用

また、土地活用において商業地域など容積率が高い地域では一種単価とレンタブル比の活用により土地の価格を算定します。つまり一戸建てしか建たない土地と、ビルが建つ土地では坪単価が全然ちがいます。マンションデベロッパーが良く使う用語です。以下が計算式です。

土地の価格　÷　建てることのできる坪数(容積率を加味した）＝　一種単価

レンタブル比とは？
レンタブル比とは延床面積に賃貸が可能な面積の比率です。建物の建築費は住居スペース以外にエントランスホールやエレベーターホール、非常階段など居住スペース以外の共用部分の建設費用も必要です。その部分を引いて収益性を計算します。レンタブル比が大きいほど収益性（投資効率）は高くなります。住居として使える部分が大きいためです。
以上のような計算方法を当てはめればいくらで土地を買えばよいか金額がだせます。

建物が建築できない土地の評価（再建築不可物件）

土地の中でも特殊な土地があります。それは再建築できない土地です。つまり再建築不可の土地になります。建物がたてられないわけですから土地としての評価は格段に下がります。なぜ再建築できないのかはいくつか理由があります。おもな理由は接道義務です。(再建築不可物件とは、のページにて説明しています）

土地の評価としては、上記の6種類の評価方法では収益還元法でしか評価が難しいでしょう。逆にいえば不動産投資としては好立地を安価で購入できるため利回りが高く投資としては適しています。しかし、リスクがあります。私道のトラブルや、足場を組む際の隣地の使用承諾、建物の構造補強が必要でリフォーム工事費用が上がるなどです。
再建築不可物件の場合評価するポイントは建物の躯体と延床、立地、私道の権利関係です。土地が大きくても建て替えが出来ない以上、土地としては評価できません。だからこそ建物のボリューム、延床、躯体を見ます。また、リフォーム費用が高くかかる場合、地価が安いエリアでは建て替えが出来る土地の新築以上のコストになる可能性があります。

底地と借地権

底地と借地とは聞きなれない言葉の方もいらっしゃると思います。底地とは地主が持っている土地に借地権がくっついている土地を指します。底地を所有している方を地主と言います。簡単に言うと土地を誰かに貸しているわけです。
地主が貸す土地を借地権を取得したい借地人との間で借地契約を結び、借地人は地主に地代を支払いその土地を使用、または収益化します。
底地の所有者は地主ですが、地主が自由に使うことができない土地ということになります。
旧借地法では地主に対して非常に不利になっています。なぜなら事実上、借地人がルールを破らない限り永遠に契約解除できないからです。底地の評価は非常に難しいでしょう。

借地権の評価も同様に借地権割合というものがあります。また借地権は建物を使えるので底地よりも収益性が高いです。好立地な場所で安価に買えるため高利回りを期待できます。ただし地主とのトラブルや流動性のリスクもあります。
底地を評価する上で3つの要素を見ます。底地上の地権者の数、利回り、底地割合、です。底地上にある借地権者の数が多ければ所有権化(通常の土地）できる確率が上がるため評価されやすいです。また、収益性でも評価できますが、利回りで見ても底地は一般的に低い傾向にあります。底地割合は毎年国税庁路線価図とともに出しています。底地の方が評価は低い傾向にあります。

まとめ

土地の価格は政治、法律、需要、金利度、開発行為により大きく影響を受けます。また、その土地にどのような需要があり、どのような用途があるのか、多様な知識がないと損してしまうかもしれません。売却の際は必ず専門業者（不動産業者も土地の種類により得意、不得意がある）に相談しましょう。弊社のような場合、再建築不可、底地などをメインに取り扱っています。土地の性質をしっかり理解すればその土地を最大限に有効活用することができます。

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