再建築不可物件の固定資産税はいくらかかるのか
再建築不可物件は、今ある建物を壊して新築を建てることができない物件のこと。そのため、空き家のまま所有している方も多いようですが、ご存じの通り、物件を所有しているだけで税金が課せられるため、それが負担になっているケースも多いようです。
しかし、再建築不可物件の固定資産税についてもっと詳細を知ることにより、税金の負担を軽減するだけでなく、今後のベストな運用方法について考えるきっかけとなります。ここでは、その具体的な方法についてまとめていますので、参考になさってください。
固定資産税と都市計画税
固定資産税とは
不動産（土地や家屋など）などの固定資産を所有している人に課せられる税金が固定資産税。資産の価格に応じて税金の額が決まります。
固定資産税は、市町村などの自治体が、1月1日時点で所有している人に対して毎年納税通知書を送付する仕組みとなっており、年4期の分割納付、もしくは一括納付のいずれかを選択して支払いを行うことが義務づけられています。
都市計画税とは
東京都内にある多くの土地・建物には、固定資産税以外に都市計画税も支払う義務があります。具体的には、都市計画区域の中で市街化区域内にある土地建物を所有している場合に課せられる税金のことで、土地区画整理事業や都市計画事業などの財源に使われます。
固定資産税の計算方法
固定資産税額は、以下の算出式にもとづき計算されます。
【 固定資産税評価額（課税標準額） ☓ 標準税率 ＝固定資産税額 】
なお、税率は一律ではなく自治体によって異なるため、所有する不動産のある自治体に確認する必要があります。ちなみに、東京23区の税率は1.4％。都市計画税の税率は0.3％となっています。
ただし、住宅用地の場合、条件にもよりますが、特例が適用されると固定資産税が安くなる仕組みになっています。事業用の建物と通常の住宅の税額が同一では、住宅に対する課税負担が大きすぎてしまうからです。
住宅用地の特例
＊一般住宅用地（住宅1戸につき200平米を超える部分について）
- 固定資産税 ⇒ 評価額 ☓ 3分の1
- 都市計画税 ⇒ 評価額 ☓ 3分の2
＊小規模住宅用地（住宅1戸につき200平米以下）
- 固定資産税 ⇒ 評価額 ☓ 6分の1
- 都市計画税 ⇒ 評価額 ☓ 3分の1
固定資産税評価額の決まり方
固定資産税算出のもととなる固定資産税評価額は、3年に1回、評価替えが実施され、次のような決め方で確定します。
- 住宅用地 ⇒ 公示価格の約70％
- 土地 ⇒ 土地ごとの固定資産の路線価をもとに、画地計算法を使用して算出されます。（路線価は主税局HPを参照）
- 家屋 ⇒ まず、新築時の建築コストを算出。その後、築年数ごとの減価を含めて評価額が算出されます（再建築価格方式）。
平成28年、29年は評価額が据え置きとなったため、平成30年が評価替えの基準年となります。
再建築不可物件の固定資産税
再建築不可物件は固定資産税が低くなることが多い
一般の不動産に比べて固定資産税評価額が低くなることが多いのが、再建築不可物件。土地は不整形地、無道路地、間口の狭小、奥行の短さなどにより、減価補正されることになります。
また、再建築不可となる建物の場合、築年数が40年ほどの物件が多いため割安に。東京23区の物件でも、土地で数百万円～1,000万円程度、建物は数十万程度となります。その他、固定資産税が低くなることで、不動産取得税、および登録免許税も安くなります。
建物を解体した場合の固定資産税
再建築不可物件を所有しているものの、建て替えができないため、別のところに住んでいる方もいらっしゃることでしょう。その場合、再建築不可物件にかかる固定資産税を払うのはもったいなく感じられてしまいます。
その結果、建物を壊して更地にすることを考える方もいらっしゃいますが、もし建物を解体してしまうと、固定資産税が最大約4倍に上がってしまいます。これは、住宅が建っていれば住宅用地として固定資産税特例処置である税金の軽減処置を受けることができていたものが、壊してしまったことでこの特例処置が受けられなくなるからです。
そのため、安易に更地にするのは危険な判断といえるでしょう。
特定空家等に該当する場合
平成27年5月までは、人が住んでいても住んでいなくても、住宅であれば固定資産税が優遇されていました。しかし、「空家等対策の推進に関する特別処置法」が平成27年5月に施行されたことにより、空家の固定資産税に関し以下のように変更となりました。
地方税349条の3の2第1項の規定に基づき、「空家の中でも一定の条件に該当する空家（特定空家等）の場合、固定資産税の算出において住宅用地特例が適用されない」ということになったのです。
住宅用地特例については先にも述べましたが、住宅用地で一定の条件に当てはまる場合に特例処置を受けることで安くなっていた固定資産税が、この処置法で定められた特定空家等に該当すると、その特例を受けることができません。
つまり、減額処置（最大6分の1）が受けられないと、固定資産税は通常の住宅用地の最大6倍になってしまうのです。これは大きな負担になると言わざるを得ないでしょう。
「特定空家等」とは
以下のような、長期にわたり放置されている再建築不可物件の場合、特定空家等に該当する恐れがあります。
- 倒壊などの危険性が高いボロボロの物件
- 管理が適切に行われておらず、景観が著しく損なわれている状態の物件
- 建物の周りの生活環境の保全を脅かしている状態の物件
- 放置してしまうと衛生上著しく有害となる状態の物件
1調査を行う。
2助言、または指導を行う。
3勧告を行う。
このように、いきなり特定空家等に指定されることはなく、上記の手順を踏んだうえで確定することになります。
再建築不可物件を相続したもののそのまま空家にして放置してしまっている場合、市町村から助言や指導がある可能性も。その場合は、状態を整理したり補修したりする対応が必要となり、そのための費用がかかってしまいます。
しかし、補修せずに特定空家等に指定されれば、特例処置が受けられなくなってしまいます。最悪、高い固定資産税を払うことになり兼ねないため、真剣に対策を講じることをおすすめします。
再建築不可物件を売却した場合の固定資産税について
再建築不可物件を所有していると、その状態によっては高い固定資産税を支払うことになります。そのような状況を避けるために売却した場合、固定資産税や都市計画税は日割りで精算することになります。
固定資産税は、毎年1月1日の時点で不動産を所有している人に納税通知書が送られますが、起算日である1月1日から引渡し日の前日までを売主様が負担し、引渡し日から12月31日までを買主様が負担します。
計算例起算日が平成29年1月1日、引渡し日が平成29年7月1日だった場合
固定資産税、都市計画税が仮に60,000円だとすると、以下のように計算されます。
売主様が負担する期間、および金額
- 期間 ⇒ 平成29年1月1日～平成29年6月30日まで 合計181日
- 金額 ⇒ 60,000円÷365日☓181日＝29,753円
買主様が負担する期間、および金額
- 期間 ⇒ 平成29年7月1日～平成29年12月31日まで 合計184日
- 金額 ⇒ 60,000円÷365日☓184日＝30,247円
上記にように計算され、買主様は売主様に30,247円を精算金として支払うことになります。
まとめ
不動産などの固定資産を所有している場合に支払う義務が生じる税金が、固定資産税、都市計画税。空家状態の家を所有しているだけで税金がかかってしまうものの、更地にすれば高い固定資産税がかかってしまう…。そのため、「空家等対策の推進に関する特別処置法」ができるまでは、そのまま放置している人が多くいました。
しかし、老朽化する家が増え、倒壊の危険、景観を損ねる状態が増えてしまった結果、この特別措置法が制定されることになったわけですが、空家を放っておくと、最悪、減税処置を受けることができず、使用していない不動産に高い税金を支払わなければならなくなります。
この不動産が再建築不可物件だった場合、更地にしてしまったのでは新築ができず、税金も高くなり、またそのまま放っておいてもその評価により税金は高くなります。再建築不可物件を所有していて固定資産税などが軽減される特例を受けられない場合は、大きな出費に悩むことになるでしょう。
今後、このような税金の負担を軽減するためには、再建築不可物件を売却するという方法を選択せざるを得ない状況が来ることになります。固定資産税を節約することをふまえ、早めの売却について検討することも選択肢のひとつとしておすすめします。
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