私道とは？私道持分や建て替え・再建築について解説

私道とは読んで字のごとく公でない道のことを指します。私道の持ち主は個人や企業などさまざまで「土地を私道として使っている」という認識の方が分かりやすいかもしれません。

私道をどう扱うかは所有者の自由

私道が誰かの持ち物である以上、その扱い方は所有者にゆだねられます。誰かに売り渡したり貸したりすることも可能ですし、特定の人だけが通行できるようにすることもできます。
つまり私道と接している土地でも、接している私道を使う権利を認められていなければ、「道路と接していない」とみなされて再建築不可物件となってしまいます。

私道と接している物件を購入、あるいは相続する場合は、思わぬトラブルが起こることを避けるため、あなたの私道における権利を事前に明らかにしておく必要があります。

建築基準法上の私道の扱い

建築基準法における道路は行政が認めたものだけです。
私道は誰かが所有し維持管理している道路となるため、私道に建物を建てるためには、それが行政から「ここは道路である」と認められている必要があります。

この行政機関によって道路と認められた私道のことを「位置指定道路」と呼び、裏を返せば道路に接していない土地に建物を建てたい場合にも、「位置指定道路」があれば建築が可能となるということです。

位置指定道路の条件

位置指定道路の条件はこちらです。

• 幅が4.0m以上であること
• 公道との設置部分に両端2m以上の隅切りがあること
• 通り抜け可能、あるいは35mより短い行き止まり道路であること
• 関係権利者の承諾をもとに申請手続きを行っていること

位置指定道路の申請は各地方自治体で行われるので位置指定道路か否かの確認も同じ役所でできます。

建築基準法において定められた接道義務は幅員4mの道路に2m以上接していることでした。これは災害や救急対応を円滑に行うためです。そのため、幅4m未満の私道は現状の建築基準法では再建築不可となっています。

セットバックでみなし道路として扱うことも可能

原則は幅4mが条件ですが住宅地のように建物が密集している場合は幅4m以上の道路を作りづらいのが現状です。そこで建築基準法42条2項では道路の中心線から2m以上建物が離れている場合も建築基準法の道路として認めています。そのためみなし道路改め2項道路と呼ばれています。

2項道路として設定した場合、宅地のセットバックが前提となるため細心の注意を払いながらの建て替えが必要です。

私道の権利は所有者にありますが、一本の私道に数件が面している場合はそれらの所有者が私道についての権利を持っています。複数の人が何かを所有することを共有と言いますが、各所有者には持分が割り当てられます。

私道持分の考え方として、「共有持分」「分割持分」という２つの考え方がありますが、基本的にどちらの場合も、ライフライン工事や私道における建築は全員の同意が必要です。

共有持分とは

共有持分とは、あるものについてどのくらいの所有権を持っているかを概念的に表したものです。私道に面する住宅が6戸あった場合は、それぞれの住民が1/6ずつ持分を持つなど、持分を割合で考えます。持分の多さによって共有物に対してできることが変わってきますが、私道の場合は原則として公平に持分が分けられています。

分割持分とは

分割持分とは、ある不動産のうち持分となるところが明確に分かる状態を言います。持分と言う言葉をイメージしやすいのはこちらでしょう。分割持分の場合は持分となっている場所に何かを設置されないよう、各所有者の土地から離れた場所に持分設定されているケースもあります。

再建築・建て替えをしたい場合にはこのようなポイントを確認してください。

私道が建築基準法で「道路」と認められているか

私道が建築基準法に適合していて、かつ位置指定道路として認められていることを確認してください。基本的には位置指定道路に認定されているはずです。

建築・通行について他の人の同意が必要になるか

私道持分が共有・分割いずれかの形で複数人での所有となっている場合、建築や通行は所有者全員の同意が必要になります。ただしその都度の同意は必要なく私道を使う契約の範囲内で自由が認められます。水道や電気ガスを引くときは必ず同意を取ってから行ってください。

土地を買い受ける場合、通行する権利もそのまま継承されるように思われますが、私道の持分を購入できなかったときは改めて私道通行許可の同意を得なければいけません。時には土地を購入した後に私道通行許可を得られずトラブルになることもあります。

このようなトラブルを避けるために私道通行許可が得られなかった場合の売買契約無効を特約に入れて土地売買される事例があります。

建物が私道にはみ出さないか

建て替えをするときは建物が私道にはみ出さないよう注意が必要です。私道は共有地なのではみ出すとトラブルの原因となってしまいます。また、建物が私道にはみ出すことにより、建築基準法の条件よりも幅が狭くなってしまい建て替え不可となってしまうことさえあるので、十分に注意が必要です。

建物が私道と接している場合は私道の権利関係と建築基準法における位置づけを知った上での契約が肝心です。弊社では私道に接した不動産についての相談も受けています。

さらに再建築不可物件に私道を作り建築可能とする方法も得意としています。
一般的な不動産会社では再建築不可物件の取り扱い事例が少なく買い取り価格が安くなってしまいがちです。弊社は再建築不可物件の専門業者として処分に困っている土地を正しく査定し納得できる買い取りを実現します。