袋地の売却・買取は可能？袋地の評価について

袋地とは

袋地とは、まわり四方が他の土地と接している場所のことを指します。袋小路のように入る場所さえありません。つまり、家から出るためには他人の敷地を通らなくてはいけないのです。そのため、袋地を所有している人はその周りの土地の所有者に通行権を認めてもらわなくてはいけません。通行料の支払いも義務付けられています。

袋地は本来居住に適さないのですが、もともと大きな土地を合意の上で分割した結果こうなったケースが多いようです。住宅が密集している東京は袋地が多い傾向にあります。しかし、土地の所有者が変わると袋地と囲繞地の所有者関係が悪化しやすくなります。

袋地と旗竿地の違い

袋地と似たような土地として旗竿地が知られています。旗竿地とは旗竿のように細い土地が道路まで伸びている状態を言います。旗竿地の目的は建築目的を満たすことです。現在の建築基準法では救急車などの問題から幅２m以上は土地が道路に接していなければいけません。（これを接道義務と言います。位置指定道路に接している場合も同様です。）

つまり、袋地の状態から敷地を延長すると旗竿地になります。旗竿地は建築基準法の問題を解決する選択肢ですが、形が歪であるため便利な土地と言えず評価が低くなってしまいがちです。接道義務を満たすために最低限の幅で敷地延長されている点で単にL字型の土地とも異なります。

袋地と囲繞地の関係

囲まれている土地のことを袋地という一方で、袋地を囲んでいる土地のことを囲繞地（いにょうち）と言います。袋地に住む人は囲繞地の権利者から通行を認めてもらえなければトラブルになるケースもあります。

一方、袋地には囲繞地通行権が認められるため通行できないことはありません。

袋地の売却・買取が難しい理由はいうまでもなく不便だからです。再建築ができない、通行権が必要になる、周りに家が密集しているせいで風通しが悪い、日当たりも悪いなどデメリットが多いため普通の不動産会社では売却が難しいです。また、リフォームを入れる場合も隣地とトラブルが発生したり、リフォーム費用が通常より割高になる傾向があります。

再建築不可となっている可能性が高い

袋地はほぼ確実に再建築不可物件です。再建築不可物件とは建物を建て替えることができない土地のことを言いますが、要するに接道義務を満たしていないことが問題です。袋地は接している道路が狭いどころか四方を囲繞地に囲まれています。

そのため、接道義務は満たせません。接道義務が満たされているとすれば囲繞地に住む人々が位置指定道路を作ってくれた時となります。

再建築不可物件の土地は家を建て替えることができません。もし更地にしてしまったらもう家を建て替えることが不可能になります。そこで、袋地の住環境を良くするならリフォームです。完全に建て替えることはできなくても基礎の部分を残せばそれ以外の取り換えや、修繕が可能です。

とはいえ、再建築不可物件は制約が多いため一般的には買取が難しく買い取ってもらえたとしても満足できない低価格の査定をされやすいです。

周りの土地（囲繞地）の所有者と交渉が必要になる

隣人トラブルはよくあることですが、袋地については隣人の許可なく通り抜けることさえできません。外出するたび周りの住人に気を遣わなければいけない一方で囲繞地に住む人もあまり良い気分ではありません。袋地に対するストレスから諍いに発展することもあります。袋地の所有者は立場が弱いのです。

袋地で生活するためには囲繞地の所有者との交渉が必要になります。まずは敷地を通行する権利について。次に水道の掘削作業についてや、他にも規模の大きなリフォームを行う場合は近隣住民への配慮が必要です。何かあるたびに囲繞地の人と交渉になる点が面倒で、悪質な不動産業者は近隣トラブルがあると知った上で物件を売却しようとします。

囲繞地の所有者との交渉ですべきことは再建築不可という状態の改善を図ることです。再建築不可物件になってしまう原因の接道義務をクリアできるように土地を買えば毎日誰かの顔色を伺わなくて良くなり、通行料の支払いもなくなります。

風通しが悪い

周りを家に囲まれているため風通しが悪いです。東京も建物が多くて風通しが良くなく感じるかもしれませんが袋地は建物の間に道路がないのでより圧迫感を感じます。このような立地のため日当たりも良くなく、売却が思うように進まない可能性があります。

このように袋地は通常の土地に比べて条件が悪く、買取不可で悩むお客様が当社へいらっしゃいます。現在の民法では土地の放棄が認められていないので使わない土地は何としても売りたいですね。

当社はそのようなお客様のために売却が難しい不動産専門の買取を行っています。 通常では難しい袋地の買取も、積極的に買い取っているのですぐにでも物件を手放したくて困ってる方はお問い合わせください。