再建築不可物件を更地にした場合の活用法

2018年02月09日(金)

再建築不可物件はその名の通り再建築をすることができない物件のため、一度建物を壊し 更地にしてしまうと、再びその土地に家を建てることができなくなります。家が老朽化すると近隣トラブルにつながったり維持費がかさんだりするため、建物を取り壊したくなってしまうこともあるかもしれませんが、更地にするという決断をする前に、改めて検討をするようにしましょう。こちらでは、再建築不可物件を更地にしたい方向けに、その注意点と対処法をご紹介します。

再建築不可物件を更地にしてしまうとどうなる?

再建築不可物件とは“すでに”建築基準法の要件を満たしていない土地のことです。したがって再建築不可物件を更地にするときはこのような点に注意する必要があります。

更地にしてしまうと、家を新しく建てることができなくなる

再建築不可物件を更地にしてしまうともう家を建てられなくなります。したがって再建築不可物件の立地が良く「やっぱりそこに住みたい」「収益物件を建てたい」と思い直しても手遅れとなってしまいます。とはいえ、再建築不可物件は築年数が40年以上経っている物件が多く、古い住宅の処分は問題となります。

再建築不可物件にある住宅を活用したいならリフォームがおすすめです。木造2階建ての家が建っている場合は、家の主要構造部(※柱や梁など基礎となる部分のこと)以外のリフォームや主要構造部の半分までの修繕が認められます。つまり、意外と大規模なリノベーションが可能です。

建物がなくなることで固定資産税が高くなる

更地は住宅が建っている土地より固定資産税が高く設定されています。土地の固定資産税は住宅が建っている場合、特例で少なくなっていることを忘れないでください。

住宅地の特例は固定資産税の課税についてこのように定めています。

  • 小規模宅地(200㎡以内)は評価額の6分の1を固定資産税の計算に用いる
  • 非住宅用地は商業地と同じく評価額の7割を固定資産税の計算に用いる

6分の1は大体0.17なので、建物がある場合と更地の場合では、固定資産税におよそ3.5倍程度の差が生じます。土地の評価額を考えればたとえ固定資産税の倍率が1.4%でも無視できません。

ちなみに家屋は木造かつ建築から20年経過していれば評価額の20%を固定資産税の計算に用いますが、この額を足しても更地の評価額には及ばないでしょう。

価値が下がり、売却が難しくなる

再建築不可物件を更地にすると土地の利用に大きな制約がかかります。ただでさえ再建築不可物件を正しく扱える不動産会社が少ないのに、更地にしてしまうことで価値が下がるどころか売却そのものが難しくなってしまいます。

現在の法律では土地の所有権放棄が原則不可能ですから、再建築不可物件は早めに売却した方があなたのためになります。

更地にしてしまった再建築不可物件を活用する方法

再建築不可物件を更地にしてしまった場合でも打つ手が尽きたわけではありません。もし既に更地になってしまった場合でも、以下のような形で活用する方法があります。

接道要件(接道義務)を満たして再建築可能にする

再建築不可物件を更地にしてしまうと家を建てられず価値が大きく下がります。この状態を改善するためには再建築可能な土地にすることが望ましいです。

建築基準法では幅4m以上道路に2m以上接しているという接道義務を満たした土地への建築が認められています。

隣接地を購入する

まず考えられるのが隣接地の購入です。隣接地の内接道義務を満たすために必要な分だけ土地を買えば再建築が可能になります。袋値の場合は2m幅の土地を道路に伸ばす敷延という方法も考えられますが土地の形がいびつになる点がデメリットです。

隣接地の購入をするためには隣接地との交渉が求められます。交渉がうまくいかない時や感情的なトラブルに発展した時は法律家や不動産会社に仲立ちしてもらうことがおすすめです。

隣接地の持ち主に売却する

逆に隣接地の持ち主に売却する方法も考えられます。場合によっては殆ど寄付という形になってしまいますが不要な土地は手放したほうが良いです。可能な限り高く売りたいなら弊社のような再建築不可物件専門の買い取り業者をご利用ください。

セットバックにより敷地面積を減らす

道路に2m接しているけれど道路の幅が4mに満たない場合はセットバックにより敷地面積を減らすことが有効です。セットバックとは道路の真ん中まで2mの幅ができるよう敷地を後退させることです。土地面積は減ってしまいますが再建築可能になるメリットはそれより大きいはずです。

駐車場や家庭菜園として利用する

更地を更地のまま利用するなら駐車場として収益を上げることや、規模の大きい家庭菜園として活用する方法も考えられます。

駐車場で利用する際はその収益性と共に車が入って来られるスペースの確保を考えてください。再建築不可物件の多くは入口が狭くなっているからです。

家庭菜園を行う場合は責任を持って手入れをするよう心掛けてください。家庭菜園をやめてしまうと土地は荒れ、雑草や虫絵を嫌がる隣人とトラブルになりかねません。

また、何か事業を行っている場合は資材置き場としての活用もあり得ます。

まとめ

再建築不可物件でも家屋があればきれいにリフォームが可能です。しかし更地になってしまえばもう家を建て直せず大きな制約を課せられます。自由に使えない土地はそれだけで価値が下がってしまうので、更地にする前に一度売却の相談をして頂くことをおすすめいたします。

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