再建築不可物件は住宅ローン・融資は可能？
「マイホームを手に入れたい」という夢を実現するためには、現実的に物件を購入できるだけの資金があるかどうかがカギ。ある程度頭金が貯まった頃に購入可能な物件を探し、予算との兼ね合いで物件を定めていくケースが多いでしょう。
「できるだけよい物件を安く手に入れたい」と情報収集に励んでも、ここのところ不動産価格が高騰していることもあり、なかなか理想の物件が見つからないという方も…。特に、資金が不足している方の場合、よい物件を安く手に入れるのは現実的に難しいところがあります。
しかし、そのような方でも安く購入できる物件「再建築不可物件」が今注目を集めています。再建築不可物件というのは、文字通り新築に建て替えることができない物件のこと（リフォームは可）。相場よりも格安で購入することができますが、「住宅ローンが組めない」などの融資の問題が発生するため、選択肢のひとつとして検討するかどうか迷っている方も多いのです。
そこで、そのような方の不安を解消し、再建築不可物件購入についてじっくりと考えていただくため、「本当に住宅ローンは組めないのか？」「資金が不足していても購入する方法」などについて解説します。
再建築不可物件の相場は？
再建築不可物件とは、今建っている建物を壊してしまった際に建物を再度新築で建てることができない土地のことをいいます。
- 土地に接している道路の幅員が4m未満である。
- 敷地と道路が接する距離が2m未満である。
このような物件が再建築不可物件となりますが、これらは一般の物件に比べて安く購入することができます。その相場は、周りの物件と比較するとおおよそ6～7割程度。
もちろん、築年数や接道状況などにより建物の状態はさまざま。リフォーム済みで耐震強化がしっかりされている物件もあれば、かなり古く、しかも一度もリフォームされていない物件もあります。敷地内の空き地の広さなども物件ごとに異なりますが、いずれのケースでもかなり安く設定されていることは確かです。
資金調達の方法さえわかればリーズナブルに購入できる物件も存在するため、検討する価値のある物件といえるでしょう。
再建築不可物件を購入する際の住宅ローン
再建築不可物件は銀行の住宅ローンが利用できない！？
住宅はとても高い買い物ですので、現金で一括購入ができないことがほとんどです。そのため、利率の低い銀行の住宅ローンを組んで購入するのが一般的です。しかし、再建築不可物件の場合、融資をしてくれる銀行がありません。そのため、現金で一括購入する、もしくは銀行の住宅ローン以外の方法で購入することを考えなければなりません。
銀行の住宅ローンが組めない理由
一般的に住宅を購入する場合、銀行や信金の住宅ローンを組むことにより不足する資金を調達して購入します。このとき担保となるのが、購入しようとしている土地や建物。担保を確保しておけば、万が一住宅ローンが返済されなくなった際に、その物件を競売にかけることで融資したお金を回収することが可能となります。
このような一般住宅に対し、再建築不可物件を購入する場合は、銀行や信金のローンを組むのが非常に難しいという現実があります。なぜなら、新築を建て直すことができない再建築不可物件の場合、買い手がつかないことがあるからです。いざというときにお金にならない物件、つまり担保価値が低いとみなされてしまうため、住宅ローンの審査が通らず融資不可となってしまうのです。
融資を受けるための4つの方法とは？
東京都内にある再建築不可の一戸建ての場合、1～2千万円程度で買える物件がほとんどです。銀行の住宅ローンを組むことはできませんが、リフォームならOK。中には数百万円で購入できるものもあり、新築の建て替えではなくリフォームで十分！という方にはお得な物件といえます。
もちろん、現金があれば一括購入可能ですが、「銀行の住宅ローンが組めないなら、とても買えないわ…」という方でも、他の方法を利用すれば融資を受けて購入することが可能です。諦める前に、ぜひ次の方法で検討されてみてはいかがでしょうか。
- 方法1
- 銀行のフリーローンを利用する。
フリーローンというのは、銀行が扱う個人向けの「使用目的を定めていないローン」のこと。一度だけ借りられるタイプのローンで、住宅ローンに比べ金利は高くなりますが、無担保OKの商品もあります。
そのため、再建築不可物件の購入目的でも借りることが可能。無担保の場合、年利は5.975％（変動金利型／2017年11月）程度となっています。
- 方法2
- ノンバンクのローンを利用する。
ノンバンクとは、銀行・信用金庫などの法律で定められた金融機関を除く金融会社のこと。クレジット会社、住宅金融専門会社、消費者金融、信販会社などがあてはまります。
預金者が預けるお金を融資に活用する銀行とは違い、銀行から融資を受けて資金を調達し融資するため金利が高くなるのが特徴。また、購入する物件を担保としなければならず、その他にも共同担保を要求されることがあります。
しかし、再建築不可物件のようなリスクの高い中古物件にも融資をしてくれるため、頭金を用意することができ、残りの金額を高金利でも返済できるようであれば、検討されるとよいでしょう。
ちなみに、ノンバンク「三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス」の住宅ローンの金利は、3.90％～7.40％（変動金利型／2017年11月）。銀行の住宅ローンの場合は0.44％程度（変動金利型／2017年11月）なので、ノンバンクの方が金利が高いことがわかります。
低金利で一般住宅を購入した場合と、高金利で再建築不可物件を購入した場合に、結局はトータルで同じ金額を支払うことになるケースもあるため、購入時の金額が安くても慎重に検討することが大切です。
※住宅ローンを申し込む時点における、申込者の収入、年齢により返済期間・金利は異なります。
- 方法3
- 他の不動産物件を担保に銀行の住宅ローンを利用する。
購入物件以外に不動産があれば、それを担保に融資を受けるという方法もあります。もしくは、不動産を所有する両親などに連帯保証人になってもらうという方法も…。その結果、担保にする不動産の価値に応じて融資を受けることが可能となります。
- 方法4
- リフォームローンを利用する。
再建築不可物件は、新築の建て替えはできませんがリフォームは可能。フルリフォームすれば、新築同様に生まれ変わらせることもできます。
一般的にフルリフォームに必要な資金は1500万円～2000万円前後ですが、全額を用意できない場合、銀行のリフォームローンを活用することが可能。リフォームローンの場合、担保が不要、連帯保証人も不要というケースが多いため、再建築不可物件のようなリスクのある物件でも借りることができるのです。
そのため、リフォームを前提に再建築不可物件を購入する場合は、このリフォームローンがおすすめです。ただし、限度額を1,000万円までとしている銀行が多いため、リフォームの規模によっては自己資金も必要。また、担保が不要な分、金利が高めに設定されていますが、大手リフォーム会社ならローン会社と提携しており低金利でローンが組める場合があります。
ご紹介したように、銀行ローン以外に融資を受ける方法は4種類。担保があれば金利は安くなりますが、物的担保（購入する不動産以外の不動産などを担保にする）も人的担保（購入者以外の人の財産を担保にする）もない場合は、どうしても金利は高くなります。
十分に検討したうえで、活用しましょう。
再建築不可物件でも「銀行の住宅ローン」を借りる方法
再建築不可物件は基本的に銀行に住宅ローンを借りることはできませんが、一定の条件を満たせば再建築が可能となり、銀行から融資を受けられる可能性が高まります。
再建築不可と判断される基準のひとつに「建築基準法上の道路に2m以上接していない場合」があげられますが、この接道条件を満たすことができれば再建築は可能。つまり、隣地の土地を購入、もしくは借りることができれば、再建築することができます。
そのため、すぐに隣地を購入できない場合は、土地の一時使用賃借契約を交わす、合意書をもらっておくなどの対応により住宅ローンが組めるようになるため、必要に応じて隣家に交渉することも選択肢のひとつとなります。
まとめ
再建築不可物件は、物件の価格そのものは一般物件に比べて安く設定されています。物件そのものに大きな不満がなければ、自分が住むため、もしくは不動産運用のためなどに購入しやすい物件といえるでしょう。 ただし、ご説明したように資金不足の場合にはどの方法を選択するかが重要なポイントです。
